招商蛇口:“抢地”大户 | 闯关⑥

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经研究院 杨宏彬 4.5w阅读 2022-01-20 09:00

编者按:2022年伊始,乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组,推出《闯关》系列策划,挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式,深度挖掘成功与失败的样本,以飨读者。

  文/乐居财经研究院 杨宏彬

  房地产的冬天来了。

  融资端前所未有的收紧,房企融资扩张的路几乎被堵死。不断出台调控政策压制地价和房价,叠加疫情的反复,地产商的资金回笼速度减慢,资金面承受了巨大压力,不少房企爆发债务危机。

  严苛的生存环境之下,“国家队”开发商们则表现出了不一样的姿态。在“三道红线”融资监管下,央企和国企在融资能力、融资成本及稳健性上相对民企优势更加明显,拿地能力更是强于民企。

  招商蛇口正是央企的典型代表之一。作为招商局集团旗下的上市平台,招商蛇口有着多渠道、低成本的拿地优势,在招商局强有力的资源与资金支撑下,多次斩获地王。

  2021年,招商蛇口产园 REIT也成功上市,拓宽融资渠道的同时,有效盘活公司旗下产业园基础设施资产,也为公司创造了不菲的价值。在年底,招商蛇口联合万科、中交地产、上海世博等合资设立100亿元上海城市更新引导基金,继续突破产业边界。

  有强大背景作为支撑,央企在地产寒冬中更具韧性,而市场对央企的期待也远高于民企。去年,招商蛇口盈利能力出现下滑,投资者高度关注,董事长许永军也对此做出回答,称房地产高毛利时代已经过去,公司将通过精细化经营,努力维持相对合理的利润率水平。

  事实上,正如许永军所言,在融资受阻、销售端承压、偿债高峰将至的背景下,即使拥有雄厚实力的央企地产商也需要重审自身经营战略,精打细算过日子,让企业实现稳健的增长。

  寒冬下的地王

  2021年,招商蛇口在土地市场展现出了十足的底气。2021年全年,招商蛇口新增土储建面844.3万平米、总货值约2414.4亿元。

  从投资布局上来看,招商蛇口新增土地多位于一二线城市,包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等,权益占比超过 60%。

  2021年,招商蛇口拿地金额达671亿,相较2020年同期的344亿元将近翻倍。在南京、广州、武汉、上海、杭州等城市,招商蛇口拿地金额都在top10榜单中,在重庆、徐州、盐城、上海等城市拿下“地王”。

  2月,招商蛇口以56.66亿元的总价竞得上海新单价“地王”——位于上海内环内的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块;5月份,在南京首批集中供地中,招商蛇口以147.5亿元拿下三宗地块,成为此轮土拍拿地总额最高的房企。

  招拍挂拿地之外,招商蛇口在旧改项目上加速发力,获取大湾区3个项目前期服务商资格,重点推进转化20余个旧改项目;并借助深圳国际会展中心的运营经验,成功获取佛山西站枢纽新城会展中心等多个会展中心项目的建设或运营权。

  2021年7-10月,招商蛇口通过入股合作等多元化方式拿地,土地支出金额达到了40.8亿,53.3亿、65.89亿及70.99亿元。

  如2021年9月,招商蛇口通过旗下子公司招商局置地,以增资方式入股卓越在广州黄埔的地块,持股比例50%;同年10月初,其通过股权合作,进入了金地、旭辉、首开此前共同拿下的北京项目(北京朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-611地块),持股比例25%。

  2021年12月3日,为期4天的上海第三轮集中供地落幕。据克而瑞地产研究中心统计,招商蛇口拿下3宗地块,总金额超过105亿元,拿地金额及数量均位居此轮供地首位。

  加速“增利”

  严峻的融资形式下,房企大多选择“报团取暖”,合作开发模式成为常态,借此降低投资成本与风险。不过,招商蛇口“合作为主”的扩张方式,引发了投资者对于其盈利能力的担忧。

  2020年全年,招商蛇口营收为1296.21亿元,同比增长32.71%,但归母净利润却下滑23.58%至122.53亿元,增收不增利。与之对比的是,期内少数股东损益为46.6亿,同比增长65.05%。

  在2020年业绩会上,招商蛇口针对少数股东蚕食利润一事曾表示,要适当提升拿地的权益比例。从2021年的拿地情况来看,上半年招商蛇口拿地金额权益比达到93%,为2015年以后最高值。

  与此同时,招商蛇口的财务数据也有所改善。2021年上半年,招商蛇口营业收入为446.67亿元,同比增长83.62%,实现归母净利润42.51亿元,同比大幅增长365.32%,少数股东损益达到15.76亿元,同比增长397.51%,归母净利润与少数股东净利润增速已基本持平。不过,期内仍有约27%净利润被少数股东吃掉。

  2021年以来,受市场环境的影响,招商蛇口的销售额不尽人意。7月-11月,分别实现合同销售金额203.04亿元、203.52亿元、233.29亿元、165.45亿元及252.91亿元。较2020年同期分别下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%和13.57%。但在2021年的最后一个月,招商蛇口扭转了2021年的颓势,销售额达440.37亿元,同比增长37%。

  截至2021年底,招商蛇口累计实现签约销售金额3268.34亿元,同比增加17.73%,距离年初制定的3300亿目标只差临门一脚。

  多渠道低息融资

  据公开数据,2021年1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元,较2020年同期下降19%,金额规模减少1990亿元。

  作为央企,招商蛇口在融资方面也有着天然的优势。截止2021年上半年,其融资余额为1702.9亿元,融资渠道包括银行贷款、国际商业贷款、债券及信托等方式,上半年综合资金成本为4.6%。

  据了解,招商蛇口年内发债利率均处于行业低位。例如2021年4月14日,其发行两个品种的公司债券。其中品种一为5年期,发行规模为3亿元,最终票面利率为3.80%;品种二为3年期,发行规模为7亿元,最终票面利率为3.56%。而后4月28日又发行一笔15亿元公司债,票面利率为2.75%。

  在同时一时期内,民企的发债成本要高很多。如蓝光发展于3月10日发行的10亿元公司债,票面利率为7.2%;中南建设3月17日发行10亿元公司债的利率为7.3%。

  从典型房企债券发行情况来看,11月,招商蛇口融资额度最高,合计人民币60亿元,平均融资利率3.1%,低于当月房企境内债券融资平均票面利率4.05%。其中,招商蛇口当月发行的30亿短期融资券,利率仅为2.84%,是当月房企发行的利率最低的票据。

  2021 年 6 月,招商蛇口以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT ,作为首批基础设施公募 REITs 之一成功上市,不仅让其获得了14.58 亿元收益,也为公司拓宽了融资渠道。

  据悉,蛇口产园REIT最终募集基金份额9亿份,发售单价为2.31元/份,基金募集资金净额为20.79亿元。

  多元化的融资渠道给招商蛇口的经营和布局增添了更多的可能性,而低利率发债则让招商蛇口的财务成本大幅减少。截止2021年9月30日,公司的财务费用为14.93亿元,同比下降27.96%。

  从融资期限结构来看,截止2021年6月末,招商蛇口于一年内到期的融资余额为651.2亿元,占比融资总额的38%。三道红线指标方面,截止2021年6月末,招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率 60.26%,净负债率 34.74%,现金短债比 1.35,处于绿档阵营。

来源:乐居财经研究院

作者:杨宏彬

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