金融街：商务磁极|国之大者③-乐居财经

金融街：商务磁极|国之大者③

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院 5.0w阅读 2022-02-25 20:19

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院严明会

2月14日情人节前夕，北京金融街购物中心人流如潮，早已不见一个月前因疫情临时闭店时的阴云。

南起复兴门，北至阜成门，西抵西二环，东临太平桥，这条街用地103公顷，是全国每平方公里创造价值最大的区域，是“一行三会”以及众多国内外大型金融机构的所在地，所聚集的中国金融资产超过了全国金融资产总量的1/3——北京金融街，可谓中国黄金储量最丰富的地段，同时也是国内写字楼租金最高的地段。

据仲量联行最新发布的《全球优质办公楼租金追踪》报告显示，北京金融街租金以196美元/平方英尺/年的价格在全球写字楼市场排名第三。从租户类型分析，银行业与金融服务业继续主导全球优质办公空间的租赁需求，占比42%。

疫情冲击下，一线城市核心商务区租赁表现依然极具韧性，并不断拉开与非核心商务区租金的差距。“聚集效应”令金融街始终是许多金融企业选址的首选。

独创“金融街模式”

成立于1992年的北京金融街投资集团有限公司（简称“金融街集团”），以开发建设北京金融街为契机迅速发展壮大；

2020年，金融街集团收到国家知识产权局的裁定书，“金融街”商标被认定为相关公众熟知品牌，作为驰名商标受到保护；

也是这一年，金融街集团通过资产置换，成功将旗下金融街控股股份有限公司（简称“金融街”，股份代码：000402）运作上市。

依托着资源和品牌优势，这家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司锻造出独特的“金融街模式”，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过房地产开发和产业运营，提升区域价值，打造商务磁极，进而助推城市金融产业快速发展。

对此，早年间一份券商的研报中表述得更为浅显易懂：选择一线城市核心区域布局，以自持商务地产为主导，以其周边住宅销售收入支撑自持项目运营。

在有限土地上创造无限的产出，不仅是农业，更是房地产开发企业的追求。

目前，金融街已实现开发业务和持有业务双轮驱动，以股权投资、资产管理为纽带，其四大产品（商务地产产品、住宅地产产品、特色小镇产品、金融集产品）和服务体系（Life金融街·5C服务体系、Life金融街·悦生活服务体系、Life金融街·金融集服务体系、Life金融街·特色小镇服务体系）同步发力，提升房地产全价值链的价值创造能力。

最近一期财报显示，金融街前三季度归母净利润为11.14亿元，同比增长22.51%；年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为23.08亿元，增加1454.71%；负债率进一步下降至76.49%。

拓展五大城市群

官网显示，金融街深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心城市，拓展五大城市群重点城市和三大都市圈（环京津、环上海、环广深）的卫星城市，重点布局产业前景较好、人口吸纳力强、供求关系健康的城市，适时拓展海外市场。

据企查查，金融街共有49家对外投资公司，其中房地产业29家，租赁和商务服务业10家，金融业4家。

从省份分布来看，24家子公司位于北京，5家位于天津、5家位于河北、4家位于广东，4家位于上海，江苏3家、四川2家、重庆及湖北各1家。业务大本营仍以北京为主。

从2021半年报数据来看，期内总营收54.73亿元，其中来自京津冀的收入合计约33.66亿元，占比超过60%。

数据来自金融街2021年中报

由于拥有北京金融街的开发运营经验和品牌知名度，而其城市功能区的开发规划也满足地方政府追逐楼宇经济的需求，金融街在发展异地项目之初便占据了两大优势：优先获取大规模核心区域土储和较为低廉的拿地成本，这使其未来的利润率得到了一定的空间保障。

同时，为进一步降低投资风险和维持良好的经营现金流，金融街在外埠项目中适当采取了战略合作模式，共同开发与运营。从金融街的对方投资企业中可以看出，其合资方多为当地规划部门或保利、金茂等国企及头部房企。

解决负债表难题

作为一家积极对外扩张的地产投资商，金融街不可避免地遭遇资金压力，同时，由于自持项目占比较大，现金流一直是金融街的困扰之一。步入2021年，三道红线政策正式全面实行。监管压力下，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险成为房企的必考题。

彼时金融街净负债率为202.31%，剔除预收款后资产负债率为74.4%，现金短债比为0.55，三条“红线”全踩，不得不挥剑斩仓。先是退出被套了10年的北京中信城B地块项目，收回86亿元资金；同时将旗下北京金丰万晟置业有限公司转让给平安人寿，交易价37.1亿元。

若干出售事项为金融街降负债提供了大量现金支持，2021年中报显示，金融街期内投资活动产生的现金流量净额约为18.65亿元，其中，处置子公司及其他营业单位贡献的金额高达35.15亿元。受益于此，期内现金短债比上升至1.13，堪堪救回一条“红线”。

随着国家对一二线城市调控力度的加大，叠加疫情冲击下商办市场的不景气，金融街的经营业绩也受到一定影响。在2021年中报上，金融街明确提到，将继续推进存量资产盘活、低效资产处置，加快现金回流。紧跟着便将北京德胜投资放上了货架，转让底价为15.75亿元。

截至2021年三季度末，公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、短债覆盖率分别为167%、64%、168%，归为黄档房企。

与住宅开发商相比，出租物业占比的快速提高，优质项目的持续升值为金融街长期发展提供稳定的基础，使其融资渠道较为畅通，资金并未成为制约企业发展的瓶颈。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

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