乐居新媒体 杨佳 发自武汉  抢筹的盛景重现武汉楼市。

  4月22日，位于武昌滨江的福星惠誉月亮湾壹号二期产品线上首开，500余组客户，300套房源，秒光，收揽销售金14.06亿。

  以高性价比，福星惠誉在武汉一众滨江楼盘中杀出重围。

  在汉口二环，福星惠誉星誉国际同样凭借地段、综合配套、户型面积段、成交价等叠加因素在诸多改善型项目的pk中表现亮眼。

  而在远城区，真打折、特价房、买房送车位，首付x万元起、上分销集中攻破……让部分楼盘的销量在多盘“贴身肉搏”中稍得喘息。

  回望前4个月的武汉楼市，几家欢喜几家愁。

  远城区“割肉”

  金科桃湖美镇项目实景图

  打出了3999元/㎡起特价促销口号的金科桃湖美镇在近期首割了一小波客户。在多家房企大打价格战的阳逻，金科项目的价格已经是接近“地板价”级别。“跟不远的万达、金茂等项目相比较，我们还是具备很强的价格优势，所以3999元/㎡的那套房子已经在宣传发出的当天就火速卖出去了，目前4000+这个价格段的还有一些楼层不错的房源，上周，我们大概卖了十套左右。”4月中旬，乐居新媒体实探阳逻板块，金科桃湖美镇的营销人员表示，目前区域板块的竞争非常激烈，老盘尚有不少存货，新盘也在积极上市抢客。

  在真打折的基础之上，低首付、准现房、国央企背书也是远城区项目的“杀手锏”。

  同样是在阳逻板块，武汉万达文旅城目前主推高层带装修6800元/㎡的房源，最低首付6万起，地铁口、万达广场以开业作为配套、自驾到市中心仅需半小时，共同铸就了项目的卖点，武汉市房管局备案数据显示，其3月成交备案数据为69套；阳逻金茂悦则是现房销售，央企背书，有一定的折扣优惠，在平销的情况之下，其三月成交备案数据为49套。而4月的前半段，已经去化近40套。

  阳逻某盘推出的特价房房源

  几十盘大混战的东西湖，限时推出特价房、打折促销行为也不遑多让，更有部分项目在精装改毛坯的基础上打折让利。新城桃李郡、中南云城、武汉二十四城、中铁建江语城、金辉世界城、华景川秀丽春江……

  某不限购区域楼盘打出的广告宣传

  纵观诸多远城区板块的营销行为和成交备案数据，在房企暴雷风险较小的基础之上，真打折的楼盘，其成交备案数据在尚未回暖的楼市表现尚可。

  中心城区“让利”

  切入到中心城区，除了顶豪项目之外，在三四月表现亮眼的“红盘”特征也极为明显：首改和改善型置业楼盘、品牌房企打造、配套醇熟、备案价or实际成交价与周边形成“落差”。

  近期典型区域板块/典型项目动作盘点

  (图源：保利顾投研究院华中分院）

  以新晋2022年度武汉“新盘”——福星惠誉月亮湾壹号为例，该项目时隔1年半推出二期项目，虽然小高层均价涨幅约12%（30057元/㎡ →33540元/㎡） &高层均价涨幅约10%（29697元/㎡→32570元/㎡），但相比周边项目价格（3.4-4.5万/平）价差高达1万+，给客户塑造区域高价值低门槛极大价格反差，故而推出的300套房源成功吸引了武汉及周边城市圈以及部分外省投资客的认筹，500余组的认筹量成功推动去化率达100%。

  从去年年末到4月末已经四度开盘的万科光澜道，不完全统计数据显示，前3次开盘的2142套房源中，已有1758套网签备案，考虑到网签备案数据具有一定的滞后性，该项目的整体去化应该接近9成。在毛坯遍地1.8万的白沙洲，万科光澜道正是凭借精装房折后价约等于周边毛坯竞品价格、产品的户型面积段稀缺、万科常年深耕武汉的品牌美誉度、物业口碑，地段和交通配套优势，拨得头筹。

  在青山区，华侨城红坊/招商一江璟城借着特价房，限时打折直接冲刺了一波销量。3月网签备案数据中，华侨城红坊项目以284套一骑绝尘，近30日网签数量为69套。尾盘清盘阶段的招商一江璟城项目，以准现房，清盘价获客，3月网签套数达221套。

  精装改毛坯后祭出了一定优惠价的禹州朗庭元著，于4月26日晚推出K1-1号楼建面约99-125平米的毛坯房源。相关信息显示，项目备案均价约为15778元/㎡，折后约12800元/㎡起，共计256套。

  一份认购协议书显示，该项目1号楼某单元折后成交价为13567.9元/㎡，与周边竞品相比较，优惠力度显而易见。

  这是项目自开盘后首次毛坯销售。据售楼部宣传信息，开盘当天项目销售破40套，成交金额破7000万。而在此前约1个月时间内，项目成交备案数据才为50套。

  真实惠才是最优“性价比”

  “我现在手里的客户，需求无外乎几种，结婚要买房，孩子在上学、外地回武汉，还有就是有人通过买房挣到过钱的，其中有几组客户预约了五一小长假期间去看房。不过，跟前两年相比，现阶段只有实打实的优惠能让他们下单，虚头巴脑搞噱头那一套，购房者已经不愿意买单了”，在后湖开新房门店有几年历史的老陈告诉乐居新媒体，在楼市下行阶段，开发商的“诚意”十分重要。

  “在我们看来，远城区一些成交去化还不错的项目，不少是属于‘割肉’行为，比如楼市行情好的高溢价拿地，加上建安、营销、融资等成本的叠加，现在打折促销基本等于卖一套亏一套。但为了回笼资金，盘活资产，不得不如此。中心城区的项目面临的情况略好，但如果想要实现较快的去化周转节奏，除了本身在购房者的有口碑、无重大风险之外，同样重要的也是具有性价比，开发商需要‘让利’。它不等于便宜，不等于亏本割肉，也不等于产品本身面面俱到，但一定是各项指标综合衡量评分后有比较高的分数，区域、地段、教育医疗商业配套、物业服务口碑、户型等等，如果价格再有一定的优势，就有更大的机会勾到购房者。”一名业内人士坦言，新房市场依然在修复筑底。

  在充满了不确定的当下，真实惠才能触动刚需或首改购房者出手。