苏州房企避险性拿地

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居房情报 任时建 4.3w阅读 2022-06-24 18:37


“苏州第二轮集中土拍将房企的避险性拿地展现的淋漓尽致,风险小的都在抢,稍有风险的都不敢拿。”这是一位苏州业内对本场土拍的总结。和他感受相同的网友不在少数。


在目前的行业大背景下,裁员、降薪已是老生常谈,有钱拿地的房企越来越少了。而值得房企一掷千金去争取的土地基本都是能够较快的去化回款,而且利润率较高的。


从苏州6月23日的土地成交情况来看,突破中止价的3宗地块均位于园区,分属于湖东板块、独墅湖高教区板块和奥体南板块。这些板块新房市场基本都处于供不应求的状态,而且随着苏州近几个月新房备案价的逐步放开,届时项目入市一方面不愁卖,另一方面也能卖出一个不错的价格。


所以,单单湖东地块便吸引了万科、中海、招商蛇口、保利发展、建发、苏高新、建屋发展等12家知名房企参与竞争。有网友调侃,“招保万金”除了金地,都来抢地了。


而处于新房市场热度较低区域的14宗普通商品房用地则毫无意外地底价成交,且拿地房企均为苏州本土企业,除了亨通地产和苏州嘉盛房产之外,都由国资控股。


由于房企拿地越来越理性,导致苏州土地市场分化加剧。本土企业陷入托底的困境,外来企业则纷纷杀入代建赛道。当然,央企对于苏州这座城市还是长期看好的,遇到合适地块也是该出手时就出手。


国企地产新兵


苏州本土地产国企苏高新地产、建屋发展、苏州城投、相城城投等都是土拍的常客。但从近几次土拍来看,拿地房企中多了一些新的身影,比如苏州新高城市发展有限公司、长三角投资、苏州轨道交通等。


6月23日土拍中,苏州新高城市发展豪掷65.21亿,竞得4宗地,稳居拿地榜单首位。很多报道将苏州新高城市发展简称为苏高新,其实不够准确。从股权穿透来看,苏州新高城市发展由苏州信托和苏高新共同持股,持股比例分别为83.3333%和16.6667%,苏州信托更有话语权。



作为苏州国企地产新兵,苏州轨交首次拿地,2宗地块均为轨交上盖。这似乎说明,苏州轨交的发展模式将发生变化,未来可能会更多的参与到TOD项目的开发运营之中。


由于之前没有地产项目开发经验,苏州轨交肯定会寻找合作伙伴。据小到消息称,苏州轨交将牵手旭辉,共同开发胥口地块。虽然消息还未证实,但是旭辉不失为一个好选择。一方面,旭辉在胥口开发了3个项目,对板块非常熟悉;另一方面,旭辉在苏州的品牌影响力也不错,产品力受认可。


民企入局


昨天成功拿地的14家房企全是苏州本土企业,含2家久未露面的民企,分别为亨通地产和苏州嘉盛房产。


亨通地产上一次公开拿地在2017年,以14亿拿下了吴江太湖新城一宗宅地,楼面价18156元/㎡,也是吴江当时的地王。后与朗诗合作开发,打造了亨通朗诗熙华府,项目深受吴江老板们的喜爱,很快就卖完了。至此之后,亨通地产再未出现在土地市场上。


此次拿下吴江汾湖地块,不少网友揣测其是替吴江政府托底。


至于苏州嘉盛房产,大家对它可能稍显陌生。其于2006年在吴中区注册成,2010年同苏州嘉盛建设工程有限公司、苏州嘉盛丽廷酒店有限公司、苏州宏盛商品混凝土有限公司、苏州嘉盛劳务有限公司为子公司组建成立苏州嘉盛集团。


据悉,2015年苏州嘉盛房产在苏州甪直开发了香槟一号小区,此后便很少参与到商品住宅的开发中。时隔多年,苏州嘉盛房产竟然再次在甪直拿地,着实令人意外。


除了这两家民企外拿地外,位于张家港的金新城房产也有参与竞拍园区的多宗地块。同时,值得注意的是,外来民企无一参与到本次土拍中。


其实,苏州不少外来民企早已走上了代建之路。以朗诗为例,其参与代建运营了朗诗亨通熙华府、城投地产朗诗乐府、恒泰朗诗熙华府、朗诗尚郡等多个项目。


央企陪跑


本次土拍最大的亮点莫过于园区三宗地块冲突中止价,以近15%的溢价率成交。也正是因为有了这三宗地,才没有让这场土拍凉透。


月亮湾地块报价39轮,一次报价阶段有13家房企参与报价;湖东星海高中地块报价31轮,一次报价阶段有12家房企参与报价。万科、华润、中海、招商蛇口、保利发展、建发、苏高新等知名房企均有参与到以上2宗地块的报价中。



最终园区地块分别被建屋、苏州新高城市发展、苏高新收入囊中。从乐居网友群的反馈来看,有点爆冷成交的意味,因为央企及其他地方国企都成了陪跑对象。不过,从近2年建屋、苏高新获得的项目来看,多为合作开发,所以这些陪跑房企很可能就是合作对象之一。


自去年的苏州集中土拍开始,华润、中海、招商蛇口、保利发展、大悦城控股等央企就频繁参与到核心地块的争夺中,今年第一轮集中供地中招商蛇口和大悦城控股就分别拿下了园区湖东和新区狮山地块。这说明央企对苏州的房地产市场还是有信心的。


目前,随着限购限售等政策的放松,苏州新房和二手房成交量有明显的提升,虽然仍低于去年同期,但也让市场感受到了些许暖意。不知道苏州土地市场何时能回暖?




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来源:乐居房情报

作者:任时建

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