文/乐居财经 李姗姗

  自去年下半年以来，国内不良资产管理公司（AMC）陆续介入房地产纾困项目，既有四大全国性AMC机构下场，也有广州资产、河南资产等地方性AMC出手，通过成立纾困基金、融资代建或引入国央企等方式，援助出险房企。

  如今，化解房企债务风险，东方资产在尝试了多种操作模式后，再用新招。

  近日，上市房企冠城大通（600067.SH）公告宣布，根据公司实际经营需要，及“20 冠城 01”债券持有人会议的相关约定，就该债券与东方资产达成业务合作。

  双方约定，由东方资产代偿“20冠城01”债券17.3亿元本金，并签署《代偿协议书》、《债权债务确认协议暨还款协议》。

  代偿后，冠城大通与东方资产形成新的债权债务关系，即前者对后者负债17.3亿元，偿还标的负债期限不超过1年，经东方资产同意后可延长期限，还款条件和资金成本等由双方签署书面协议确定。

  资料显示，冠城大通主要从事房地产开发、电磁线生产销售、新能源锂电池电解液添加剂三大业务生产经营，公司注册资本约14亿元，法定代表人为韩孝煌，实控人为韩国龙及薛黎曦。2021年，该公司房地产业务营业收入34.36 亿元，占比总营收超三成。

  创新房企纾困模式

  据了解，“20冠城01”为冠城大通于2020年7月发行的小公募债，票面利率7%，期限为两年，原到期日为2022年7月14日。该笔信用债为冠城大通唯一存续的债券。

  而临近债券本金及利息兑付日时，冠城大通却于7月13日发布公告称，预计无法与金融机构在7月14日之前签署债券合作协议，因此将兑付时间调整为9月30日之前。

  值得注意的是，冠城大通公告中提及的金融机构实际上为华融资产，在与东方资产合作之前，“20冠城01”债券原定由华融资产来购买。

  今年6月份，冠城大通为确保该债券的如期兑付，宣布将与华融资产开展业务合作。彼时，双方还设定了一个初步的交易方案。

  即冠城大通就该债券增设了回售、转售机制。在债券回售阶段，由华融资产根据实际回售结果以不超过17.3亿元收购回售债券；回售完成后，冠城大通再将该部分债券转售给华融资产。

  在该部分债券登记至华融资产名下后，双方共同向上交所申请注销该等转售债券，并将该部分债务重组为华融资产对冠城大通的债权，经华融资产同意公司可申请提前还款。合作涉及本金不超过人民币17.3 亿元（含），期限不超过2年，资金成本不超过年利率11%。

  然而，这一计划最终却告吹了，导致“20冠城01”债券的延期兑付。华融资产退出后，冠城大通又迎来同样作为国内四大AMC机构之一的东方资产，解了燃眉之急。

  自去年下半年以来，AMC陆续进场纾困出险房企，纾困的方法五花八门，有公司层面的，也有项目层面的，有发行债券、成立纾困基金的，还有拉上国央企或代建公司一起“救火”的，大抵如此。而此次东方资产直接帮冠城大通“还债”，属AMC纾困房企的又一新型模式。

  业内人士表示，这种创新模式相当于将企业债务转让给AMC，而AMC选择持有该企业债券显示了对企业经营状况以及财务状况的信心。这一转化虽然没有完全消除企业的债务压力，但为企业赢得了缓冲的时间，缓解了企业资金压力，使企业经营发展进入良性循环。

  核心资产做抵押

  引来东方资产入局，作为增信措施，冠城大通抵押了旗下多处资产。

  根据公告，冠城大通将其持有的北京太阳宫房地产开发有限公司（下称“太阳宫房地产”）95%股权、大通（福建）新材料股份有限公司（下称“大通新材”）79.08%股权、北京海淀科技园建设股份有限公司69%股权，以及富滇银行约3.12亿股股份为上述债务提供质押担保。

  其中，太阳宫房地产为冠城大通的核心资产之一。2008年底，该公司通过投标方式竞得北京市朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目。涵盖征地、拆迁和场地平整工作，使该地块即满足收储上市前置条件，政府将在对该地块进行收储后按照约定利润率予以结算。

  资料显示，该地块用地面积69.68万㎡，规划建筑面积20.17万㎡，土地一级开发周期为18个月，开发利润率为8%。

  据悉，太阳宫D区项目总投资金额约45亿元，远超冠城大通早期预计的15.34亿元投资成本。同时，因相关方案批复流程较长，时隔12年，该项目才于今年4月份完成部分土地收储，并挂牌出让。

  房地产为冠城大通三大主营业务之一，却在去年步入困难模式。年报显示，2021年其房地产业务实现主营业务收入34.36 亿元，同比下降30.80%；而冠城大通13个主要在售及在建地产项目中，有7个项目纳入2021年计提存货跌价准备，约6.22亿元，导致期内其房地产业务净亏损高达6亿元。

  房地产业务承压之下，冠城大通还有望依赖太阳宫D区项目回血并还债。不过，目前其尚未收到该项目相应的土地开发建设补偿费。

  除了太阳宫房地产，为冠城大通的业绩贡献半壁江山的大通新材更是其“心头肉”。

  据企查查，大通新材为一家从事专业特种电磁线研发、生产和销售的高新技术企业。数据显示，2019年，大通新材营业收入达35.11亿元，占据当年冠城大通总营收的45%。

  2020年3月底，冠城大通还曾试图将大通新材分拆至上交所主板上市，不过，最终因母公司冠城大通财务数据恶化而不得不终止分拆上市。

  财报数据显示，2017年-2019年，冠城大通营业收入分别为68.97亿元、81.09亿元、77.87亿元；归母净利润分别为5.95亿元、7.59亿元和4.19亿元。可见，2019年其营收、净利已出现双双下滑。

  到了近两年，冠城大通业绩滑坡更为严重。2020年-2021年，其营业收入分别为88.92亿元、94.57亿元，但其归母净利润却连年下降甚至出现巨额亏损，分别为3.12亿元、-9.76亿元。

  东方资产花式纾困

  向冠城大通伸出援手以外，在近两年时间里，随处可见东方资产在地产圈忙碌的身影。

  今年年初，在金融监管部门召集全国性AMC研究参与风险房企项目并购等金融服务后，东方资产率先获批在全国银行间债券市场公开发行不超过人民币100亿元金融债券，募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。

  随后，便有消息传出，华夏幸福正与两家不良资产处置公司商谈相关资产债务出售业务。在此之前，东方资产曾购买了华夏幸福的债券。

  去年年底，东方资产与“代建之王”绿城管理达成战略合作，共同处置不良资产项目，为遇到困难的优质项目提供纾困方案，进行资产盘活。

  实际上，“金融机构接管+委托代建”的模式，东方资产早在2020年便有过尝试。当年，仁泽地产破产重整，东方资产为其提供不超过45亿元的重整资金，随后引入龙湖，盘活了其占地2000亩、曾经无比风光却最终烂尾的昆明西南海项目。

  除了成功重整仁泽地产，东方资产还曾挽救了另外一家濒临破产的昆明房企。

  2020年底，经典地产因数十亿债务缠身，严重资不抵债被债权人申请破产。去年9月，东方资产成为经典地产重整投资人，对经典双城（北城）E、F地块及地上建构筑物进行资产重组，并将经典双城位于主城黄金位置的烂尾地块，与同样烂尾多年的经典水城和经典墅“捆绑”在一起，进行复工续建。

  另外，在“出险房企+AMC+实力房企”的组合上，东方资产亦是开路者。

  2020年1月，世茂集团与福晟集团缔结战略合作伙伴关系，成立世茂·福晟平台，纾困福晟。

  该平台主要由世茂、福晟和东方资产三方组成，以4:3:3的股权比例展开合作。合作涉及福晟旗下粤港澳大湾区内广州、深圳、惠州的数十个商住项目和旧改项目，体量超千亿。由世茂和东方资产操盘，待项目成熟后注入新平台。

  而大力纾困地产的背后，东方资产业绩承压。数据显示，2021年东方资产营业收入1068.82亿元，同比微增5.84%。同期，净利润为8.47亿元，同比下降19.77%；归母净利润为7.27亿元，同比下降16.84%。