众所周知，从年初开始全国各地松绑信号频出，苏州亦然。

上半年苏州陆续出台了一系列政策以激活市场，比如说解除二手房限售，提升公积金贷款额度，缩短外地人社保缴纳时间，降低二套房首付比例，外地人在吴江购置首套房无需社保……

政策端持续宽松，明显的利好了二手房市场的成交。

其实今年以来，苏州楼市呈现新房市场低迷，二手房市场上半年冷淡，下半年回暖的一个景象，当然，值得注意的是无论新房还是二手房市场，分化愈演愈烈。

然而到了9月份，二手房市场却并未延续此前的成交态势，而是跌破5000套，成交套数仅为4728套，环比减少15.74%。

从与日俱增的挂牌量和成交数据上来看，苏州二手房市场压力仍旧很大。

我们来看下当下的苏州二手房现状：

1.苏州市区二手房挂牌量巨大，接近9万套

从去年年底开始，苏州市区二手房的挂牌量就一直呈现直线上升的趋势。

今年5.9新政后，在本就高企的挂牌量下，二手房挂牌量再次快速增加。

根据数据显示，苏州市区二手房挂牌量在7月底就已经冲破8万套，目前苏州市区二手房挂牌量达到89876套，接近9万套，市场处于严重的供大于求态势。

究其原因，不难理解。

首先，5.9新政苏州解除二手房限售政策，二手房流动性增强。

其次，苏州楼市当下处于卖旧换新的格局，即很多购房者卖掉当下的自住房去置换新房，置换型改善需求在不断增加，所以造成二手房的挂牌量不断增加。

如今，二套首付比例降低，再加之低至4.1%的房贷利率，更加刺激苏州市场置换改善需求的释放。

从政策来看，近几个月利好消息大多利于卖方市场，买房市场反倒没有那么的活跃，也就是说，后期二手房市场的挂牌量只会增多、不会减少。

2.  头部价值的高端品质盘成交价屡屡刷新

还记得在9月初，青剑湖的龙湖熙上以5.7w/㎡的成交单价，，这才过去不到一个月时间，云栖安缦直接达到了6.5w/㎡，涨8千/㎡！

3. 分化加剧，次新品质二手房有销量，普通二手房卖不动

比如这套降价房源，来自吴中独墅湾，是南双湖热度颇高的品质二手房。建面约141㎡，最新报价为468万，算下来单价约33088元/㎡！

降价之后，这套房源的单价比小区挂牌价低5000元左右。

非核心板块的房源挂牌一年几乎无人问津，降价也很难卖出，所以房东不得不一直调整价格，以促进成交。

在地段和品质方面皆不占优势的二手房则销售困难，甚至有挂牌一年之久都没有卖出去的。比如说尹山湖板块，有些板块甚至挂出去两三个月都无人问津，中介直言，想要快点卖出去只能降价一个方法。

3.买卖双方的心理博弈，导致二手房成交周期拉长

从当下苏州二手房市场来看，房东的心里预期是明显高于买方的，买卖双方的心理博弈，加上新房市场各种花式打折促销的冲击，导致了二手房成交周期拉长。

“高库存、流动率低、分化加剧、部分高价房源不肯降价、成交周期长”，是当下苏州二手房市场的主要特征。

二手房交易在整个房产市场中起着关键作用，它不仅解决大多数刚需和一部分改善需求，同时释放大量改善型需求去购置新房。

我们从目前成交火热的房源来看，仍然是以百平以下的小户型为主，这些房源大多在莲花新村、湖畔樾山、万科北宸之光这样的小区中，这些房源通常为2室或3室，并且总价大多也是1字头。

可以看出，新政后，苏州的二手住宅市场成交虽有上涨，但不变的是，二手房市场上，成交主力仍然是刚需小户。

如果，二手房成交量上不去，将直接影响到新房的置换链条。