“输血”德商,爱建信托又一次大冒险

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 5.6w阅读 2022-10-24 18:36

  文/乐居财经 李姗姗

  地产下行环境中,信托纷纷抽离地产,而近日一家川系房企却在这场撤退大潮中,拿到了来自信托渠道的融资。

  10月17日,一款名为“爱建共赢-德商发展基金集合资金信托计划”(第1期)的在售信托产品开始在金融市场热推。

  用益信托网显示,该信托计划发行方为爱建信托,发行规模8亿元,产品期限36个月,预计收益8.1%,投向的是房地产领域,交易对手具体为成都德文源通企业管理有限公司(下称“德文源通”)及成都德睿置业有限公司(下称“德睿置业”)。

  据企查查,德文源通和德睿置业均成立于今年9月下旬,后者为前者的全资子公司。而德文源通在上述信托计划发行前,是由成都德商新创置业和成都德福万商管分别持股99%和1%。

  股权穿透可知,成都德商新创置业的实控人为德商集团背后大老板邹康,成都德福万商管同样由邹康持股98%。

  据了解,德商集团前身成都华诚信息产业有限公司,创立于1999年,经20余年的发展,目前拥有德商置业、德商文商旅、德商产投服务、德商资本、昌鸿建设五大产业。其中,成都德商置业为其房地产板块核心平台,由成都德商渊谋控股80%,邹康持股20%。

  爱建信托此次投资的两家德商系公司,在股权结构上虽独立于成都德商置业,但从董事会成员上来看,这两家公司依然与德商置业存在着关联。

  比如,成都德商置业监事韩磊,同样在德文源通、德睿置业担任监事;同时,成都德商置业全资控股的南京德商置业,其董事王美荣,还在德文源通担任董事。

  但目前,德商置业身陷位于成都的多个“烂尾”项目中,此举或为隔离风险考虑。而德商置业烂尾风波之下,作为背后“金主”的爱建信托,其投资风险亦摆在眼前。

  谨慎“输血”8亿

  在发行“爱建共赢-德商发展信托计划”之前,10月14日,爱建信托就已联合成都德福万商管、上海爱建泽盈投资管理有限公司共同设立合伙企业上海蓁栩企业管理合伙企业(有限合伙),出资额合计16.01亿元。

  其中,由成都德福万商管出资8亿元认缴劣后级LP份额,爱建信托则以信托资金8亿元认缴优先级LP份额,上海爱建泽盈作为GP出资100万元,三者的出资比例分别为49.97%、49.97%和0.06%。

  在信托计划的投资结构上,上海蓁栩通过向德文源通和德睿置业进行股权及债权投资,最终实现间接向各项目公司进行股权和债权投资。

  据了解,在爱建信托与德商置业此次合作前,双方就已顺利开展11个合作项目,可谓是“老搭档”。尽管如此,在此次信托计划的风控措施上,作为“金主”的爱建信托显得依然十分小心谨慎。

  其规定上海蓁栩由爱建信托封闭管理,重大事项需由GP审批通过方可实施;同时,上海蓁栩绝对控股德文源通及德睿置业,并聘请爱建资管对德文源通、德睿置业及各项目公司进行全封闭驻场管理。

  此外,爱建信托还委派一名董事在德文源通及德睿置业设立的董事会当中,重大事项均需董事会一致通过方可实施;信托投资具体项目前,需提交爱建信托审批通过,制定详尽投资及管理方案后方可实施。

  同时,爱建信托就各投资项目进度进行监控,保障项目正常运行,若项目进度严重滞后,则触发强制退出。

  德商深陷“烂尾”

  爱建信托对德商置业的谨慎不无理由。现下,德商置业正身陷多个“烂尾”项目。

  今年7月,昆明市被曝首个停贷楼盘“蓝光-德商天域项目”。据了解,该项目土地于2019年2月成交,彼时,德商置业以“黑马”姿态杀出重围,击败金科、平安、东原等房企,以29.84%的溢价率拿下该地块,成交总价9.14亿,楼面价5325元/㎡。

  作为德商置业在昆明斩获的首个项目,其并没有选择独立开发,而是引入了同样来自四川的蓝光发展,共同开发蓝光-德商天域项目。

  然而,2021年,蓝光发展爆发债务危机,当年6月,随着蓝光的资金链断裂,该项目在主体建筑封顶后,便陷入停工状态。如今,已停工近一年半时间。

  停工期间,经区政府、区住建局及相关部门与项目公司云南方旺置业数次协调,今年1月,德商置业向该项目公司出资1850万元支持项目复工续建。

  然而,项目的施工总包方南通汇丰建设公司却以偿还前期债务为由,在收到拨款后仅完成约200万元的工程量,致使德商置业产生信任危机,不再继续向项目拨付资金。

  这一行为导致蓝光-德商天域项目9号地块举行复工后,仍未达到完工标准。今年6月,南通汇丰建设也被列入失信建筑企业,该项目的复工再次遇阻。目前,该项目已进入预重整推进阶段,至于何时复工、交楼,还尚未可知。

  除此之外,德商置业位于成都的另一个项目“熙华天玺”也出现烂尾逾期。据悉,德商熙华天玺项目原计划于今年6月底交房,但交房一再延期引来业主近期大量的投诉维权。在此之前,该项目被曝外立面装饰条由铝板变成泡沫的问题,将其背后的开发商推至风口浪尖。

  经乐居财经查询,德商熙华天玺项目由成都德商荣达置业开发建设,该公司由成都朗铎企管和德商置业分别持股60%、40%,前者背后为朗诗地产。

  烂尾风波之下,德商置业的销售额直接受到冲击。数据显示,今年1-9月,全国房企销售TOP200排名,德商置业以全口径销售额56.1亿元排名第142位,销售额较去年同期的111亿元出现“腰斩”,同时,25.4亿元的权益销售额,相较去年同期的51.2亿元,同样遭遇腰斩。

  逆势投资地产

  事实上,爱建信托与德商置业的交集不止于此。

  信息显示,德商置业股权出质信息共计达36条,从中可看出,其资金资来源主要是银行、信托和资管,包括民生银行、广发银行、四川信托、爱建信托、平安信托、东方资管等。

  其中,合作最紧密的当属爱建信托。2017-2019 年,德商至少7次向爱建信托出质股权以获得融资。

  德商置业在2019年3月拿下的茶店子地王,通过爱建信托融资5.5亿。另外,德商置业位于成都天府新区的御府天骄、位于高新中和的御璟天骄,背后也少不了爱建信托的“输血”。

  目前,德商位于中山市的樾玺项目涉及爱建信托的4亿元信托计划,幕后合伙人名为“上海蓁玺”;德商在成都的项目还涉及爱建信托3亿元委托理财计划,背后合伙基金名为“上海蓁玥”。

  除了与德商置业打交道,爱建信托的地产朋友圈也不乏知名房企。据乐居财经统计,在其171家对外投资企业中,有77家投向的是房企,占比超45%。在这其中,闪烁着雅居乐、中南建设、融创、中梁、新力、大发地产、星河地产、宝龙地产等房企的身影。

  地产行业雷声滚滚,偏爱房地产的信托公司纷纷被地产拖累,爱建信托也不例外。

  2021年,爱建信托长盈卓越系列集合资金信托计划踩雷宝能地产项目,涉及4.68亿元募资额,成为爱建信托违约项目中涉及募资额最高的项目。

  此外,爱建信托与三盛宏业存在借款纠纷。2019年10月,曾被列为百强房企的三盛宏业被曝与员工理财兑付延期。关联上市公司*ST中昌(600242.SH)多次发布公告称,因涉及数起借贷纠纷案,公司控股股东三盛宏业及一致行动人股份被轮候冻结。

  次年5月,爱建信托向法院提起诉讼,要求中昌海运、上海隆维畅经贸两名债务人分别履行相应归还信托贷款本金及利息的义务,三盛宏业等履行担保义务。相关案件共涉及贷款本金2.87亿。

  随后,法院判决中昌海运限期内归还爱建信托贷款本金1.37亿元,以及利息443万元和逾期罚息,三盛宏业对中昌海运的付款义务承担连带清偿责任。

  而因金融借款合同纠纷,爱建信托还将佳兆业、金达地产等多家房企告上法庭。

  踩雷地产后,大多信托公司为降低风险而选择收缩向房地产领域的投资。但爱建信托却独具一格,逆势加码地产投资。

  近些年来,爱建信托投向房地产的信托资金逐年递增,2017年-2020年,这一金额分别为446.67亿元、561.76亿元、561.08亿元、562.63亿元,占比分别为13.42%、22.11%、30.64%和43.53%。到了2021年,其投向地产行业的信托资金占比已超50%,达到52.31%,同比上升8.78个百分点。

  年报显示,2021年,爱建信托营收净利双双下跌,取得营业收入79.93亿元,较去年同期下滑30.38%;净利润为62.16亿元,同比下滑32.88%。

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