文/乐居财经 靳文雨

  房企债务危机之下，信托公司躬身接盘成为推动项目得以复工复产的重要力量。对于债务危机爆发已经一年有余的恒大来说，将各地的项目转给合作伙伴信托公司，更成了家常便饭。

  年初以来，已有包括中融信托、五矿信托、平安信托、中航信托等在内的信托公司，收购了恒大旗下多个出现违约风险的地产公司项目股权，通过化身“开发商”来寻求风险解决之策。

  近日，在不到一周的时间内，恒大又接连将旗下的三个项目转给了信托公司。

  10月31日，光大信托从恒大地产集团上海盛建置业手中接手了温州恒睿房地产（简称“恒睿房产”）100%股权；次日，振鹰环球、恒大地产集团成都公司、成都深港石化共同将成都心怡房地产（简称“心怡房产”）100%股权转让予外贸信托。

  紧接着11月4日，五矿信托接盘了恒大旗下的成都裕龙贰号房地产（简称“裕龙贰号”）、成都裕龙叁号房地产（简称“裕龙叁号”）100%股权，转让方为成都寰瑞置业。

  据了解，这几个项目公司的接盘方外贸信托、光大信托及五矿信托，均为央企背景的信托机构。下场接盘虽是不得已而为之，但信托的介入可为项目的顺利开展和交付提供保障。

  项目概况

  恒睿房产和心怡房产关联的分别是恒大·都汇华庭和恒大天府半岛项目，裕龙贰号和裕龙叁号则是成都恒大御龙天峰不同地块的项目公司。

  据乐居财经《资管 K线》查阅发现，恒睿房产曾在2020年以10.59亿元竞得浙江省温州市乐清市的一宗商住地块，溢价率26%。该宗地名称为乐清市中心区G-b17地块，土地编号为乐资规出让告字[2020]7号。

  此地块出让面积61620平方米，土地用途为城镇住宅用地（可兼容零售商业），建筑面积110916平方米，而后该项目被命名为“恒大·都汇华庭”。

  按照规划，该项目本应在2024年10月底竣工交付。但因受恒大集团的债务波及，项目施工方的工程款迟迟未能支付，项目也不得已停工。

  今年7月，就有消息传出该项目将整体转让给光大信托。但当时乐清市住建局曾在乐清网络问效平台中表示，双方还没正式签订股权转让协议，如果进展顺利，项目恢复全面施工建设，如期交房没有问题。

  另据媒体报道，去年11月18日，该项目三期开盘，625套房源全部被乐清市城市发展集团统一打包买下。该公司为乐清国资办投资的国有独资企业，而这625套房源均变为安置房房源。

  恒大天府半岛和恒大御龙天峰，则是是恒大在成都中心城区体量最大的两个项目，目前还有大量存货可以开发。

  恒大天府半岛位于天府新区，属于锦江生态带板块。项目总占地约1650亩，分十期开发，该项目一二期是由新世界（成都）地产进行开发，在2015年12月被恒大收购，后八期由恒大开发。

  目前，天府半岛一期、二期已经售罄；五期、六期、八期、九期、十期处于待开发状态，三期、四期、七期还有楼栋未推。

  恒大御龙天峰则位于龙泉驿阳光城板块，总用地面积552983㎡（约829亩），整个项目规划分六期建设。其中裕龙壹号建设一期、二期、三期，裕龙贰号建设四期，裕龙叁号建设五期、六期。

  据了解，该项目一期、二期在2017年、2018年密集入市销售，但三到六期一直没有推出。如今被五矿信托接手的四期、五期、六期合计占地面积占地约452亩。

  值得一提的是，2021年12月，龙泉驿规划和自然资源局曾发布闲置土地认定书，认定裕龙贰号和裕龙叁号名下的452亩土地为闲置用地。

  但目前来看，这部分闲置土地并未被收回。在成都市规划和自然资源局10月10日发布的成都市存量住宅用地信息中，位于同安街道五期地块（约125亩）和此前一样，仍在裕龙叁号名下。

  “暗雷”涌动

  对于这几家接盘恒大项目开发公司股权的信托机构来说，它们本就是原本的利益关联方，通过“承债式收购”，也可在一定程度上降低自身的损失。

  以外贸信托来说，其曾于2019年成立了一款名为“富荣166号”的集合资金信托计划。该项目资金用于向心怡地产发放信托贷款，用于天府半岛项目的开发建设以及置换金融机构借款。

  据了解，该信托计划总规模66亿，第一期成立于2019年11月28日，规模50亿，其中16亿期限12个月，34亿期限24个月；第二期成立于12月31日，规模16亿，全部期限24个月。根据认购金额和期限不同，该产品业绩比较基准在6.2%到7.3%之间。

  该信托计划应于2021年11月28日到期，但目前无法正常兑付，经过协调，最后以延期2年兑付的方式处理。

  值得一提的是，此前恒大方面就曾出质过心怡房产股权。企查查显示，2019年12月，恒大地产成都公司将心怡房产100%股权（1990万股）出质给了外贸信托。

  心怡房产方面，该公司多次陷入诉讼纠纷之中。2021年12月，上海建工的子公司一建集团因该项目六期工程项目业主心怡房产拖欠工程款，曾向广州市中级人民法院起诉。今年2月，法院裁定查封冻结或扣押心怡房产6.4亿元财产。

  今年以来，更是有重庆鲁之信暖通设备、四川华茂建设工程、成都七之星展览等多家公司将其告上法庭。

  此外，今年5月，因恒大天府半岛项目出现了债务问题，心怡房产连同股东振鹰环球、恒大地产集团成都、成都深港石化，以及恒大总部，一同成为了被执行人，执行标的高达41.83亿元。

  御龙天峰情况与天府半岛颇为相似。五矿信托此前曾多次通过发行信托计划向恒大集团项目“输血”。而早在2020年5月，成都寰瑞置业也曾将裕龙叁号4.5亿元的股权数额出质给了五矿信托。

  自恒大陷入债务危机以来。债权人与债务人的身份，常常让两方对簿公堂。今年以来，五矿信托曾多次因合同纠纷将裕龙叁号、成都寰瑞置业以及恒大地产集团等告上法庭。

  信托群起“自救”

  事实上，被转让的都汇华庭、御龙天峰等项目，只是信托“踩雷”恒大的一个缩影。五矿信托、光大信托已不止一次接手与恒大有关的项目。

  今年7月，恒大地产合肥公司将滁州恒滁置业10%股权转让给光大信托；更早前的2月，光大信托接手了重庆黛宸房地产10%股权及2.79亿元债权、东莞市鸿钏房地产9.8712%股权及5亿元债权。关联的分别是恒大黛山华庭和东莞恒大悦龙台项目。

  目前，五矿信托手上有关恒大的项目也不少。除御龙天峰之外，还包括昆明林溪郡（项目公司为“昆明恒拓置业”）、佛山铂睿府（项目公司为“佛山顺德盈沁房地产”）、广州南沙恒大童世界文旅城（项目公司“广州南沙恒睿文化旅游发展”和“广州南沙恒昌文化旅游发展”）等。

  据乐居财经《资管K线》了解，从今年年初开始，还有中航信托、中诚信托、重庆信托、中信信托等多家拥有央企背景的信托公司，也对恒大旗下的项目进行了“瓜分”。

  如中航信托接手了南京溧水恒大悦龙台、广州恒大南沙阳光半岛、广州恒大紫荆学府等项目；中诚信托接手了贵阳恒大温泉小镇、贵阳恒大城市之光、贵阳恒大溪上桃源项目等。

  此外，还有深圳、温州、徐州和泉州等地方国资，也先后接手了恒大在深圳、广州、南京、温州、徐州、重庆、贵阳等6省（直辖市）11市的多个项目。

  诚如五矿信托此前所言，通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，或是当前解决恒大项目问题的最优方案。

  目前，这些央企和国企将根据实际需要负责向相关项目投入开发建设所需资金，同时将接管项目公司的运营管理。而当相关项目实现收益后，收益将用于偿还信托机构的投入。