文/乐居财经 杨宏彬

       进入年底，气温持续降低，但房地产市场却感受到了浓浓的暖意。

  近期稳楼市“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，从保交楼到保房企三好生，稳健经营的优良房企迎重大利好。

  政策利好之下，众房企在二级市场迎来了久违的爆发。先是港股龙头民营房企，如碧桂园、龙湖、旭辉等，在几天时间内反弹翻倍；然后是A股房企出现大幅反弹，再之后，则是国资房企与部分前期违约房企大幅反弹。

  房地产进入低谷期已有近两年时间了，融资环境的收紧，部分房企的暴雷，销售的停滞，让资本对地产的信心跌落谷底，本次政策暖风的吹来，让市场也看到了新的希望。

  资本市场的狂欢是雨露均沾，而政策的救援却有选择性。据市场分析，近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，这意味着这些房企的优势将进一步凸显。

  以碧桂园为例，自11月24日以来，其已与工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄银行、中信银行等十家银行签署战略合作协议，获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

  信贷、债券、股权“三支箭”的持续加持，不仅将充裕这些房企的流动性，为其保交付、稳经营提供更强有力的资金保障。另一方面，房企利用手头的资金把握机会实施并购重组，也将进一步加快行业出清，恢复信心，回归正轨。

  “三箭”合力拓宽融资渠道

  从银行信贷支持到债券融资帮扶，再到开放股权融资，证监会连续射出的“三支箭”，打开了房企的多元化融资道路，支持力度空前。

  自11月23日起，交通银行、中国银行以及中国农业银行等便陆续对各家房企授信，据乐居财经不完全统计，截至目前，共16家银行公开宣布与房企签署战略协议，提供多元化的综合金融服务，并给予意向性授信额度。意向性授信额度累计超2万亿元。

  各大行对房企的授信，是“第一支箭”政策落地的表现。银企合作名单显示，国央企及优质民企得到明显政策倾斜，受益房企包括碧桂园、万科、龙湖集团、美的置业、中国海外发展等57家。

  整体来看，“第一支箭”规模大、额度高、速度快，是对之前央行“金融16条”政策的落地和完善，为后续优质房企正常经营提供资金支持，未来优质房企信用修复方向明确。

  目前，部分房企获授信的额度还在不断增大。截至12月2日，碧桂园已获得工商银行、农业银行、中国银行、邮储银行等10家银行共超3000亿元授信支持。

  同时，万科也与六大银行达成战略合作协议，累计获得授信额度逾3000亿元，包括中行1000亿元、交行1000亿元、邮储1000亿元。

  本次授信的资金用途主要用于房地产开发、按揭、并购、债券承销与投资，另有融资租赁、保函置换预售监管资金、供应链融资及结算服务等融资合作模式，涵盖了房企经营的各个环节、覆盖面较广。

  11月8日，支持民营房企三好生债券融资的“第二支箭”发出，融资名单上，民企的名单不断扩容，而且将债券融资支持额度提到了2500亿元。

  政策落地同样迅速，仅两天后，龙湖集团的200亿元储架式注册发行获得受理，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。此后于15日、17日，美的置业、新城控股各自150亿元储架式中期票据，也先后获受理。

  中银国际指出，交易商协会发出“第二支箭”，有望直接增强和稳固优质民营房企的主体信用，有助于引导市场机构改善对民营企业的风险偏好，促进民营房企的融资修复。

  相比于银行授信与债券融资，“第三支箭”的射出更为重磅。“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”是近10年来，首次涉及房地产重组上市的明确开放，是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，三箭齐发充分说明“稳楼市先稳房企”，为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。

  优质房企持续受加持，行业出清加速

  无论是银行授信、债券融资还是股权融资，获益的主体都是经营稳健、财务基本面良好的民营房企。

  从银行授信来看，获得大额授信万科、碧桂园等都是行业的龙头，他们在行业下行期间依旧保持稳健的经营。

  以碧桂园为例，克而瑞最新统计显示，11月房地产市场仍继续探底，规模房企整体销售延续低迷，TOP100房企单月销售规模环比微降0.3%，同比降低25.5%。行业下行期，碧桂园销售表现仍保持韧性。据第三方统计，前11个月碧桂园累计全口径销售金额达4412.9亿元，继续稳居行业首位。

  “三支箭”最终的目标，都指向了保交付。当整个行业仍面临不少项目停工停产的问题，上述房企往往还是“保交付”领域的中流砥柱。2022年1月至9月，碧桂园连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积为5300万㎡。根据国家统计局数据，碧桂园交付面积约占全国18%，如果不考虑单套面积差异等因素，大体上相当于全国每交付5套房，就有约1套是碧桂园的房子。

  “第二支箭”增信融资代表着融资环境的大幅改善。从金额来看，龙湖200亿元发债规模，是之前示范性房企发债规模10亿左右的20倍。

  民企增信发债有着不低的门槛。11月9日中债信用增进公司公布的《项目需求意向表》，明确列出了5种“拟提供的风险缓释方式”，包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保等。

  申请增信发债的民营房企需要具备一定的资产、信用资源等，因此仅有部分企业符合申请条件，仍有部分民企的融资依然受限。换言之，增信发债仅对优质房企开放。

  从此前行业融资出现回暖信号时便可看出，优质房企一直是其中受益者。此前5月以来，中债增支持发债的公司里面，碧桂园、龙湖、新城控股、美的置业、卓越集团等多家基本面尚好的民营都在名单当中。

  “第三支箭”的政策指出，上市募集的资金，可以用来购买涉房资产，用以补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。这对于优质房企而言，他们拥有更多的收购机会，眼前一片开阔地。

  有分析认为，如果头部房企能够顺利实施并购重组的配套融资方案的话，那么这将有利于加快行业目前出清的节奏，进而加快后续地产周期修复的速度。