文/乐居财经 靳文雨

对于银行存款被地产母公司违规占用一事，鑫苑服务（01895.HK）表现得颇为硬气，直接向香港国际仲裁中心提交了针对鑫苑置业的仲裁。

近日，这起“子告父”的戏码有了结果：鑫苑服务赢了对地产爸爸的仲裁。

根据鑫苑服务10月16日公告，香港国际仲裁中心已作出最终且具法律约束力的仲裁裁决，仲裁裁决指示：

鑫苑置业须立即向鑫苑服务支付蒙受的损失，包括存款本金4.02亿，定期存款利息损失2443.82万元，以及审核调查成本359万港币；合计约4.27亿。

鑫苑置业应向鑫苑服务转让若干非现金资产，并立即向后者以现金方式支付扣除非现金资产价值后的剩余款项，并承担仲裁费用。

依此来看，通过仲裁，鑫苑服务成功追讨回了全部的受损利益，甚至还不用花一分钱。如果再能够顺利补发2022年业绩及2023年中期业绩的话，复牌指日可待。

相较于仍与关联地产方处于官司纠缠状态的恒大物业、金科服务等物企，鑫苑服务率先上岸的举动，算是打了个样，也向市场证明了其作为独立上市物企的态度。

不过，赢得官司只是第一步，对鑫苑服务来说，作为被索赔人的鑫苑置业早已是负债累累，这笔欠款何时能够如数返还，仍是问题。

4.02亿存款抵押始末

去年11月，鑫苑服务在按照财务控制程序进行年末资产审查及制订预算程序的过程中，发现子公司存置于郑州银行、华夏银行共4.02亿元的定期存款已被质押。而用途，是作为控股股东鑫苑地产子公司及若干非集团旗下公司的贷款融资抵押品。

受这笔来源不明的抵押贷款的影响，鑫苑服务决定暂停其在港交所的上市交易，并宣布进行核查。

值得一说的是，鑫苑服务强调现任董事会成员和高管对于这笔存款的质押都不知情，“抵押事项乃于现任董事会任何成员或本公司高级管理层不知情及未经同意下进行”，同时也明确表示公司“有关贷款很可能无法在所示到期日之前偿还。”

根据当时的公告，4.02亿存款被划分为了4笔，通过三位借款人流出，分别是郑州犟牛贸易有限公司、郑州豫晟园林设计有限公司，以及济源市森瑞实业有限公司。

然而关联方到期还不上贷款，鑫苑服务这笔4.02亿元的抵押资金被强制执行了。自去年11月份以来，鑫苑服务已经连续四次被强制执行。

其中，2022年11月23日，9453万元定期存款获强制执行；2022年11月17日，1.73亿元的定期存款获强制执行；2023年1月8日，7317万元定期存款获强制执行；2月24日，6188万元定期存款获强制执行。四次被执行的总金额达到了4.02亿元。

对于因存款被违规占用而蒙受的损失，鑫苑服务无奈拿起了法律武器。4月18日，其刊发了一则涉及控股股东的仲裁程序的内幕消息，称公司及其董事会正在跟其法律顾问合作，以采取一切必要及合适的步骤去收回拖欠的未偿还金额，并继续执行其权利以保障自己公司股东的权益。

于4月17日，鑫苑服务与子公司鑫苑科技就抵押事项产生的争议，向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑置业的仲裁通知。

“地产爸爸”窟窿难填

历时半年，鑫苑服务赢得了官司，所受的损失也将如数被填平。但眼下，鑫苑置业的情况不容乐观，公司已经连续多年亏损、债务也频频违约，如何能补上这个大窟窿，还存在很大的不确定性。

从时间线来看，早在鑫苑置业2020年年报“难产”时，关于其流动性的问题就被不断讨论了。2021年下半年开始，其商票逾期、项目延期交付、债务违约等消息更是频传。

今年以来，随着政策的铺开，房地产市场逐渐回暖、不少房企在挣扎着重获新生，但鑫苑置业的债务危机却并未缓解。

从鑫苑置业今年5月发布的2022年债券年度报告来看，截止报告期末，该公司发行人口径（非发行人合并范围口径）有息债务余额为23.77亿元，合并报表范围内有息债务余额为106.17亿元。

同期，发行人合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额23.77亿元，且共有9亿元公司信用类债券在2023年5至12月内到期或回售偿付。

由此可见，鑫苑置业面临的偿债压力并不小。今年3月31日。鑫苑置业曾宣称，对“19鑫苑01”展期，经与全体债券持有人协商一致，该期债券到期日调整为2025年4月1日，本金于到期日一次性兑付，利息按展期方案约定进度支付。

今年7月，鑫苑置业又再次宣称，对“21鑫苑01”债券展期。按此前发行时的安排，此债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

但鉴于鑫苑置业的经营现状，其拟将本期债券的利息在不变更票面利率的前提下，将兑付安排调整为于2026年1月7日将全部应付利息一次性全额兑付。

从每年付息一次到一次性全额兑付，意味着鑫苑置业又为自己的“还债”争取了3年的时间，但时间的推延改变不了其囊中羞涩的窘迫。

数据显示，合并利润表范围内2022年鑫苑置业实现营业收入53.89亿元，同比下滑4.48%；净利润亏损6.24亿元；合并负债表范围内2022年其总负债383.16亿元，负债率86.94%。但同期公司现金余额只有23.17亿元，同比下滑15.49%。