地产新政，央行出手-乐居财经

原创乐居财经 2.4w阅读 2024-01-26 11:41

文/乐居财经吴文婷

新年伊始，房地产市场迎来了重磅利好。

1月24日晚间，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。

而当日下午，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上就对此进行了“预告”，人民银行联合国家金融监督管理总局将出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

所谓经营性物业贷款，是商业银行现有的一类贷款品种，主要投向已开发完成并投入运营、可产生持续现金流收益的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。

目前，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，但可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。

本次新政最重要的一点在于明确了，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

换言之，经营性物业贷款的资金使用范围扩大，可偿还存量房地产贷款和地产债。

在业内普遍看来，该政策的出台，有利于大型优质房企快速盘活存量资产，缓解资金链紧张。

易居研究院研究总监严跃进表示，《通知》的发布说明了金融支持房地产的力度加大，且更加全面，既是为了解决房企融资需求，又有利于防范化解风险。此次《通知》总体是在服务实体经济的大框架下进行的，对于商业办公等企业的资金状况改善具有积极的作用。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，《通知》的出台是为了支持优质合规房企，通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，从而促进房地产市场平稳健康发展。

实际上，自2023年10月底中央金融工作会议召开以来，各部委及地方相关领域的房地产政策加码出台。央行重点关注房地产金融风险，提出要引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

尽管政策支持力度不小，但整体数据的表现却没有明显起色。据国家统计局数据，2023年，全国房地产开发投资总规模为11.09万亿元，同比下降9.6%；商品房销售面积为11.2亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售金额为11.7万亿元，同比下降6.5%。

与新房相比，二手住宅表现更逊一筹，12月份70个大中城市二手房价格出现全线下跌。其中，武汉以环比1.6%的跌幅领跌，其次是成都、广州和徐州，环比跌幅均为1.5%。同比方面，仅成都一城处于上涨态势。

有业内人士指出，此次新政出台，经营性物业贷款为开发商解决整体资金周转压力提供了一条新的路径，期限一般不超过10年，最长不得超过15年，期限比较长，可以为房企提供喘息的机会，以时间换空间，有利于促进房地产市场回归平稳健康发展的轨道，最终将会利好经营性物业较多的开发商。

不过，也有市场观点认为，短期宏观经济增速、市场信心、汇率阶段性贬值等因素都对住房销售带来压力，想要全方位改观仍需要更多耐心。

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