北京进深 徐迪 案名发布近4个月，城建国誉燕园二期朗润取得预售许可证，备案名为誉燕润园。

首批次预证房源为东区12栋楼，共828套住宅，准售面积约8.5万㎡，销售指导价3.9万元/㎡。

仅4栋楼均价超4万/㎡，为10#、11#、12#和17#楼。

11#楼均价最高，为4.08万元/㎡。其中次顶层房源拟售价4.1万/㎡，顶配133户型，产权得房率高达86%。

国誉燕园朗润户型面积段67-134㎡，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居，产权得房率80%-86%区间。

1#楼共11层四个单元88户，其中建面94.21㎡三室两厅，套内面积75.51㎡，产权得房率约80%。

2#楼共11层四个单元88户，其中建面88.11㎡三室两厅，套内面积70.51㎡，产权得房率约80%。

10#楼共11层三个单元66户，其中建面127.01㎡四室两厅，套内面积106.29㎡，产权得房率约83.7%。

11#楼共11层三个单元66户，其中建面133.68㎡四室两厅，套内面积114.92㎡，产权得房率约86%。

16#楼共11层三个单元66户，其中建面104.54㎡三室两厅，套内面积85.35㎡，产权得房率约81.6%。

项目主打67-134㎡超拓空间，满配洋房。

“超拓”二字的应用，体现了开发商对于自家新盘赠送尺度的自信。

88㎡三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深，算下来有6.3㎡赠送，大幅提高了使用面积；北向还有5米长的设备平台+防火挑檐，进深0.8米，总计4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

建面88㎡赠送10.3㎡，扩容约12%。

但是两个更大的户型，阳台和设备平台的尺度并没有明显加大，南向阳台未做到通面宽，主卧部分换成了飘窗，采光视野不受影响，但实际空间增幅降了下来。

以127四居为例，四叶草格局，南向三开间，总面宽10.4米。阳台仅比88户型多了10厘米，赠送6.39㎡；主卧面宽3.3米飘窗，1.65㎡；北面两个分开的设备平台，总计4.56㎡的。

建面127户型合计赠送面积约12.6㎡，扩容不到10%。

国誉燕园二期所在昌平区六环路土城出口土城新村改造项目0602-0002、0003地块项目，由北京城建集团2024年7月3日底价19.86亿元摘得，折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡。

项目总建筑面积23.8万平方米，其中地上建面15.55万平方米，拟建21栋7-11层住宅楼，共1418户。包括两幅子地块：

0002地块为R2二类居住用地，用地面积6.33万平方米，地上建筑规模约15.19万平方米，容积率2.4，绿地率30%。规划户数1418户，配有机动车位1877个，非机动车位2937个。

0003地块为A8社区综合服务设施用地，用地规模3000平方米，地上建筑规模3600平方米，地下2264平方米，容积率1.2，最高建筑4层，15.45米。

0002地块拟建设21栋7-11层住宅楼，最高建筑32.6米。

京城建国誉燕园位于昌平区马池口镇土城村，地块北侧为林草保护区和生态混合区，有水塘和大量绿地；

东侧为土城回迁安置房，2024年12月26日正式开工建设，总建筑规模约14万平方米，包括8栋住宅楼和4栋服务配套公共建筑，预计可提供约1083套安置房，计划于2027年竣工交付。

一期共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，截至目前网签1041套，去化不到六成，成交均价3.31万/㎡，约为指导价的85折。

二期项目即将入市，有“好房子”设计的户型，对一期产品形成降维打击，指导价相同的前提下，剩余的700多套房源该如何去化？

整体看来，北京城建国誉燕园最大的问题是周边没有地铁，需要公交换乘。据悉配置有免费接驳专车服务，入住后即可享受，一站直达北安河地铁站。

开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），整体还是需要有一个较长周期的发展时间。