北京进深 徐迪 7月20日，招商蛇口通州新盘朝棠揽阅西区4#楼66套房源取证。

加上此前五栋，朝棠揽阅西区除2#以外的全部楼栋共501套住宅均已在预售范围内，拟售均价6.48万-6.54万元/㎡区间。

当天下午14:00，项目正式开盘。据悉有超过1500位购房者到场，官宣销售额18.6亿元，首开去化近九成。

其中，最受关注的当属69㎡小三居产品，这款神户型刷新了北京楼市三居室的最小面积纪录。

朝棠揽阅西区只有东南角的5#楼里有这个户型，两个半单元共55套。

置业顾问给到的消息是：单套总价420万±，首付60万+即可置业副中心，6站到CBD+“好房子”户型，满配精装，对朝阳通勤族很具吸引力。

项目定位为刚需加改善类产品，69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五种户型，产权得房率在76-80.2%区间。

1#楼11层，三个单元共66套，均为101㎡四居两卫户型，得房率80%。

3#楼18层，三个单元共108套，均为顶配124㎡四居两卫户型，得房率77.9%。

最新取证的4#楼11层，三个单元共66套，中间户为101户型，边户86户型，得房率均为80.2%。

5#楼11层，四个单元共88套，得房率均为76.2%。其中：一、二单元和三单元01户为68㎡小三居，得房率76.2%；三单元02户和四单元01户为建面89㎡；四单元02户建面约93㎡。

6#楼11层，四个单元共88套，中间户为101户型，边户86户型，得房率均为80%。

7#楼11层，四个单元共88套，均为89户型，得房率78.8%。

朝棠揽阅所在地块成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08亿元竞得，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

拿地不到1个月，项目规划设计方案公示；5月底，贝好家方面宣布，招商蛇口、中海地产、贝好家正式签约，合作开发通州八里桥新盘朝棠揽阅项目。

项目地上建面8.68万㎡，容积率2.5，规划建设13栋9-18F洋房+小高层，共902户。

本次取证的一期项目，也就是西区6049地块，占地2.14公顷，地上建面5.35万平方米。拟建7栋11-18F住宅楼，共540户。

整体建筑比东区要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。

做了两处景观大门，正门朝东，与东区相对设置，也有长长的沿街景墙，长度和东区的相等。

西区大门占地没有东区宽阔，但向内延伸出一大片下沉庭院。有景观廊架连接，大概是类似于风雨连廊的存在。

中央广场的位置，非常显眼地标注了“地面绿化机动车停车位，”东区36辆，西区54辆。

很多开发商在报规阶段的地上停车位，交付时都会改成绿地。八里桥项目总共规划了1111个机动车停车位，地面占到了8%，去掉之后，车位比降到1:1.13，普通住宅小区水平。

西门的建筑离围墙要更近一些了，西侧几栋楼仅有2米。

不利因素方面：

· 项目红线范围外110kv高压线，区政府承诺入地；

· 项目西北侧300米左右京城货运线，24小时都有货运飞机经过。飞机在上空产生的噪音持续25S，窗内不关窗分贝52dB，关窗降到35dB。

刚需神户型：

起步69㎡户型做出了三居室，而且还有餐厅和独立的家政间。

此前北京三居的最小建面出现在顺义青年ONE，72㎡。众所周知，顺义楼盘一贯的大尺度赠送面积。

而通州今年入市新盘大有反超之势，包括得房率102%的北京城建国誉颂、户均10%赠送面积的招商云璟揽阅等。

朝棠揽阅南北均有扩展空间可封入室内，69㎡赠送面积超10㎡：

南阳台通面宽6.8米，约1.7米进深，计一半面积；北面设备平台4.6㎡全赠送。

扩容后，南向主卧近12㎡，北面卧室面积接近15㎡，可以拆分成两个，满足多成员家庭居住需求。

户型图上感受不到的小面积压抑感，看样板间就比较直观了。

它就算给你再多的阳台，隔出再多间卧室，还是只有69平米。

如果只是小两口当婚房住，没太大问题，家庭成员增加的话，日常活动和收纳空间都会显得拥挤。

69户型样板间↓

北向两个小卧室，样板间做的打通，配上特定的迷你家具，还是非常局促。

唯一能支撑这个空间做成两个卧室的原因，就是有两个窗户。

特地缩小了窗墙比，方便床的摆放。

而且69三居户型占比仅10%，朝棠揽阅的主力户型还是105-125㎡四居。

这个面积段的户型优势就没那么明显了，市场上同类产品还是有的，谈不上稀缺。

兄弟盘云璟揽阅，物资学院板块的国誉朝华，这个面积段都能做到四居两卫。同样的总价，在国誉颂能买到四叶草。

设计方案阶段拉高建筑高度

项目南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

由于占据沿河稀缺位置，6044 、6049地块在设计管控上也提出了比较细致的要求，强调与周边建成环境的协调统一，重点控制区域核心与门户节点、通惠河滨河区域的建筑高度，塑造节点突出、北高南低的整体高度秩序。

滨河建筑应采用“梯度化”的布局，实现与滨水自然空间的平缓过度。避免首排建筑过高。

建筑布局方面，鼓励地块内形成围合式空间，保证沿街界面的建筑贴线率，创造连续开放、富有活力的城市空间。住宅建筑建议形成小尺度，开放街区空间。弱化公共建筑的建筑体量感，营造氛围良好的近人建筑空间。

重点控制通惠河滨河区域、京承铁路及通惠北路沿线的建筑屋顶立面，避免沿街“高层剃平头”的形式，塑造整体协调统一的城市界面。

出让文件中，地块建筑高度为48米，设计方案里调整到（局部54米）。

48米只能做到16层，现在北排中间位置的3栋楼可以做到17层、18层。

加高之后，后排又多了十几二十户能够看到南边的通惠河景，整体上也符合北高南低的设计管控。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁22号线永顺站步行约500米左右，六站到国贸CBD。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。

去年5月首开四栋，今年3月4日剩余两栋取证，共268套房源，目前网签143套，去化过半，成交均价接近7万元/平米，其中二批次网签的3套成交均价超7.3万元/平米。