北京进深 徐迪 顺义新城东风商场项目西侧096地块项目方案反馈意见出来了。

7月22日方案公示期结束，7月25日公示反馈意见，速度还是很快的。

共11条采信意见，其中：

有7条提到该项目布局影响北面龙湖御湖境二期部分房源的采光。

主要是096地块北侧的3#、4#楼，受影响楼栋是龙湖御湖境二期南排的17号楼和21号楼。

3#、4#楼规划高度52.8米，共16层，接近北部已有小区楼层数的两倍。

业主认为，北面楼高1.2倍的距离不符合国家要求，严重侵害了龙湖御湖境二期17栋和21栋业主的日照采光权益。

要求降低3#、4#楼的高度，或者把这两栋楼再往南移动，增加与龙湖项目的南北楼间距。

建设单位表示，设计方案符合国家及地方相关日照标准。

原因是：3#楼及4#楼根据相关规定，长高比小于１，为塔式建筑。

相邻塔式建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应按各塔式居住建筑的长度和间距之和计算，根据不同的长高比采用不同的建筑间距系数。

3#楼与4#楼的长度和间距之和与高度比值在1.0～2.0之间，建筑间距系数按照1.2倍执行，满足通则设计要求。

规划高度52.8米。栋楼，影响17号楼和21号楼请楼高1.2倍的距离无法保证龙湖御湖近17号楼和21号楼的采光。

另有3条集中反映096地块的扩容空间问题。

一是针对挑空空间，“公示项目挑空空间很多（不同户型有3-5个挑空空间），是否符合要求？挑空空间是否能封闭？”

按照《北京市平原多点地区“好房子”规划管理》，第二点，套内建筑面积超过140平方米的住宅，可在起居室（厅）设置1处挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。

建设单位解释称，本项目挑空区域为室外装饰架构围合空间，旨在完善楼栋外立面完整性，保证立面效果与周边现状建筑更为契合，仅为美观装饰使用，与上述文件提到的室内挑空设置不同。

同时明确，挑空区域将严格按照规划许可进行建设，不可封闭。

二是针对得房率过高的问题。

“阳台进深1.8，挑空进深1.8，赠送多个挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了当前顺义城区还在售的新盘如芳华里，菩提润府等的销售压力。

而且整个北京其他他区，目前还维持在90%，请规划委深入了解一下整个北京的趋势，结合顺义当地房地产现状，合理规划审批。”

建设单位明确，本项目阳台设置满足相关文件规定：

每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米……花池设计旨在营造生态、绿色、立体的景观体验，提升居住品质。

阳台、挑空及花池将严格按照规划许可进行建设，不可封闭。

针对公众反馈意见提到的规划审批问题，北京规自委顺义分局表示：

将严格按照规划审批文件要求进行方案审核；

同时鼓励建设单位按照《北京市平原多点地区“好房子”规划管理》文件要求增加规划设计方案“好房子”元素设计，促进区域房地产市场的健康发展。

第三条意见则更为详细，分了abcde五个小点。

对于花池，提出了“气候条件限制，实用性较低”，建议避免不必要的设计。

对于设备平台，则拿出了“数量过多可能影响建筑美观和使用功能”。

如果非要保留，要求开发商严格按照“不能封闭”的原则执行，同时要求相关部门明确监管措施。

同样的，开敞阳台要求开发商承诺不封闭，且写进购房合同，交房后不得改变用途。

这条意见更狠的一点是，直接在户型设计上提出了质疑。

“如果阳台和设备平台不能封闭，可能导致卧室和客厅的进深不足（如床无法正常摆放），严重影响居住舒适度。”

建议开发商重新设计户型，优化空间布局，确保卧室和客厅的进深满足基本居住需求。

同时，若存在封闭阳台或设备平台的可能性，应在设计阶段明确禁止，并在购房合同中予以注明，避免后期争议。

有关各类阳台的反馈意见，在好房子新规出台后屡见不鲜。

建设单位按照常规表示，相关设置满足规范设计要求，“无多余设计”，并承诺这三项均严格按规划许可进行建设，不可封闭。

户型设计也确认满足住宅设计规范中的进深尺度需求，空间设计合理，确保卧室和客厅的进深满足基本居住需求。

综上，花池、阳台及设备平台都将严格按照规划许可进行建设。

但同时也提到一点：

按照《北京市城乡规划条例》第51条要求：“经依法审定的建设工程规划许可证附图不得随意修改，确需修改的，城乡规划主管部门应当听取利害关系人的意见”。

另外还有一条公众反馈意见是针对项目自身楼间距和部分功能场地问题的。

15、16#楼，3#、4#楼两处楼间距过小，形成一线天空间，空间形态过差。应扩大楼间距，避免消极空间的存在。

1#楼、14~17#楼，非机动车停车场地紧贴楼体，影响住户隐私，后续这些场地没法使用。

13#楼南侧回车场有树，无法使用。

 建设单位回复确认，上述提到的建筑间距满足相关规范标准，同时在方案设计阶段已充分考虑整体空间布局，结合外立面设计优化用地内建筑之间的空间渗透，不存在消极空间。

非机动车场临近单元门入口，是为了方便使用。后续将在停车区地面设置提示标识，引导非机动车快速停放，减少人员徘徊对首层住户的影响，同时销售阶段将在合同端进行不利因素提示，告知买受人非机动车停车区域对于首层住户可能存在影响。

13#楼南侧回车场彩色总图上体现为树冠投影，实际规划设计方案中此处消防回车场未设置绿化树木。

01、户型设计

顺义首现花池；得房率突破100%

按照方案，096地块建设用地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。

规划17栋5F-17F洋房+小高层住宅，共524户，户均建面约123.5㎡。

龙湖集团旗下的代建品牌龙智造为096住宅地块提供代建代销服务。

这个板块是龙湖的主场，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均价4.4万/平米，堪称顺义主城区的标杆产品。

096地块加码了“好房子”全套配置，阳台、架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。

仅在阳台一项上，就做到了多种形式。

1、北边是设备平台，面积全赠送；

南向阳台有三种：

2、顺义首次出现的花池，面积全赠送；

3、花池内嵌的阳台报规是开敞阳台，送一半面积。

4、另外两段报规是挑空平台，面积全赠送。

尽管反馈意见回复上述4种台子都不可封闭，但从平面图来看，南北阳台都在结构内。

基本上除了花池以外都能纳入室内扩展空间，足以让096地块的住宅建面实用率再突破一个新高度。

顺义带露台的项目多了，花池显得没那么稀缺，但同时做到内嵌阳台+花池的项目还是独一份。

而且096地块有小户型，房源数量还不少。

它并非纯改善的别墅豪宅项目，而是一个主打刚改的小区，140㎡以下房源占比约80%。

洋房预计为95/110/115㎡小户型，中间的小高层房源则是建面135/160㎡两种改善产品。

看预计大部分户型的建面使用率都将超过100%。

02、园区设计

围合式风雨连廊；东西楼间距过密

1、小区在西、北两面各设有一处人行出入口：

西侧弧形景观大门退线近十米，红线内有大面积前庭空间，做了门头迎宾水景。

围合式风雨连廊是整个中轴景观的主线，自大门围绕下沉庭院而建。

东西两侧各有一处邻里共享空间，北边通往4#楼架空层，南边串联11#楼的两个入口大堂。

这一圈的观景动线，不强势也不间断，可供发挥的创意空间丰富，归家体验感也是做足了。

2、除4#楼外，并排的3#楼也做了首层架空，这两栋楼是妥妥的景观楼王：

南有中央景轴，北边是另一处小区主入口+下沉庭院；西侧是室外活动场地，东侧是一片大乔聚集的活氧区域。

四周无楼栋，都是景观，隐私性和视野都非常好。

3、为了留出大面积空地做园林，楼栋东西间距过近。

最南排的两栋之间仅隔两米多，且放置了风井设备，无法穿行。

相当于这两栋楼是一整排连贯的建筑，总长将近140米。

03、地块回溯

西地块易主；两块宅地单独开发

顺义新城东风商场地块于今年2月26日成交，由顺义当地区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

地块位于东北六环外约2.5公里处，属于顺义主城板块，周边配套成熟且有新增规划，包括地铁线路和商业规划，采用了TOD模式商业体的发展模式。

项目包含三幅子地块：

两幅住宅用地容积率都是1.8，限高54米，局部60米。

1、096地块用地规模3.6万㎡，地上建筑规模6.47万㎡；

2、093地块用地规模3.62万㎡，地上建筑规模6.52万㎡；

3、086幼托用地在093地块东北角，地上建筑规模4087.5㎡，规划为一所12班的幼儿园。

拿地1个月左右，3月19日，项目开发主体北京兴竺房地产开发有限公司成立。

当时的注册资本是13亿元，顺义新城发展占股99%，北京天竺房地产仅有1%的份额。

5月底，项目公司注册资本减少到3.9亿元。随后又重新增至13亿元，与此同时，大股东正式进驻。

6月12日，项目公司的投资人完成工商变更：

北京宏琨城市开发建设有限公司出资9.1亿元，持股70%；

顺义新城发展出资3.861亿元，持股29.7%；

北京天竺房地产的持股比例则被稀释至0.3%。

公司的法定代表人、董事长、经理，也由张云鹏变更为张冲，后者现任北京宏琨董事长。

北京宏琨成立于5月8日，注册资本5000万元。股东为淮安浦申企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、上海骏瞻企业管理有限公司，股权比例未披露。

这两家法人股东名字看似陌生，但背后都是投资界的熟面孔。

其中，淮安浦申是这个月初在江苏省淮安市清江浦区完成工商注册的新公司，由大券商申万宏源（000166.SZ）控股99.9%，其余股份则由清江浦区国资和两家民企各自持有。

上海骏瞻成立时间也只有1年多，注册资本1000万，法人是张冲。这家公司的法人股东乍一看遍布全国各地，烟台、西安、长沙、南京等等，共有9家，但实际上都是远东宏信（00336.HK）的全资附属。

远东宏信是一家横跨金融和产业的综合集团，主要股东包括中国中化、德弘资本、瑞银集团等。

一个小细节，096地块项目公司注册资本13亿元，刚好是拿地成本的一半。

综合来看，096与093地块或由两家不同的公司完成开发。093地块和住宅项目南侧的商业地块目前还没有更多进展。