刘显勇“挤牙膏”，中海云启源境亮出了王炸
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进深
505710
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2025-07-29 10:55
文/粤进深 严明会
深圳南山的新盘，就跟约好似的。
“硬货”都留在了后面。
前不久，观山海家园迎来新一批户型的加推。
138㎡的户型，是这个项目最后推出的产品了。
也是楼王单位，压轴的存在。
如今，南山科技园板块的中海云启源境，也传出即将加推。
并且是小区唯一的小高层。
项目已经开启诚意登记，预计8月2日开盘选房。
01
先来说下项目的整体情况。
中海云启源境项目，是由润亚奕拓厂房旧改而来的。
项目开发主体为深圳市海奕房地产开发有限公司。
该公司董事长为刘显勇，总经理为赵亮。
刘显勇目前也为中海发展副总裁。
作为片区首个新规产品，中海云启源境在市场上的关注度其实挺高的。
项目位于深圳市南山区北环大道北面、南农路西面，南实园丁学校旁。
距离地铁12号线同乐南站直线约300米。
中海云启源境共3栋塔楼，其中2栋住宅1栋保障房。
具体为：1栋一座、住宅、47层；
1栋二座、住宅、21层；
1栋三座、保障房、46层。
小区总户数708户，其中：
普通商品房298户。
保障性住房410户。
5月30日，项目取证入市。
首开推出1栋一单元，207户。
02
再来看回这次的加推。
具体来看，项目这次加推的，是1栋二座的02和04户型。
90㎡和105㎡三房二卫。仅36套。
但其实，进深君也查了下。
中海云启源境1栋二座，共90套房源；
其实都已经拿到预售证了。
但项目最终没有选择全部推出。
而是“挤牙膏”式先推出36套。
至于为何这样。
可能跟项目本身比较受欢迎有关。
进深君看了下，中海云启源境首推的1栋一单元。
网签去化已经超过了八成。
眼下的市场，无疑是一个很好的成绩了。
另一方面，开发商可能也对未来可见一段时间的市场，怀有着期待。
所以都集中把“靓货”留在了后面。
项目这次加推的02、04两条梯腿。
合计36套享受开盘优惠0.932折、其他房源暂无优惠。
总价700-900万。其中：
90平04户型：折后均价8.09万，总价700-754万；
105平02户型：折后均价8.38万，总价841-906万。
可做对比的是。
项目首推的1栋一单元90-143平3-4房。
90㎡：单价7.6-8.1万/㎡，总价701-751万；
95㎡：单价7.7-8.6万/㎡，总价742-828万；
105㎡：单价7.74-8.46万/㎡，总价820-898万；
143㎡：单价7.4-9.3万/㎡，总价1070-1338万。
虽然90㎡的户型总价，没怎么变。
但105㎡的户型，最低总价涨了21万。
小高层的含金量，还是有的。
03
说说这个项目的优缺点。
优点：
1）离地铁近，距离12号线同乐南站走路也就四百多米；
2）一路之隔就是中山公园，而且南山实验园丁学校就在旁边。
交通、教育、公园是加分项。
3）新规户型，使用率达到96%。
4）户型最大的一个特点，是除了飘窗、阳台这些常规空间，还有设备平台的赠送。
这也是项目实现高使用率的原因之一。
缺点：
1）比较明显的一点，商品房与保障房同在一个小区。
保障房的占比为58%，比普通住宅还要多。
不过，这也是深圳很多旧改新房的通病了。
2）仅有三栋楼，小区不算大。
3）周边环境比较一般，附近多为工业区、物流基地和老旧小区。
4）还有一点，项目车位不是很充足。
小区的总停车位是598个，车位比是1:0.84。
但抛开这些不说。
700万左右买南山三房小高层。
谁又能说不香呢。
来源：进深
作者：505710
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