拿地两个多月，建发金茂观宸二期取得规划许可证
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进深
徐迪
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2025-09-09 10:31
北京进深 徐迪 9月8日，丰台槐新030（南区）02地块取得建筑规划许可证。
包括1#住宅楼等22项，以及风雨连廊等园区配建等10项。
该地块成交于6月24日，由建发+金茂联合体20.8亿元底价摘得，折合楼面价40159元/㎡。
项目占地2.59万㎡，总建筑面积约8.11万㎡，其中地上建筑面积约5.21万㎡，地下2.9万㎡，建筑高度56.30米（最高），容积率2.0。
拿地主体北京兆兴房地产开发有限公司，也就是西侧观宸项目的开发主体，因此该02地块项目也被称为观宸二期。
8月14日项目总平图公示，拟建设12栋住宅楼，含6-17F洋房和小高层产品。
二期总计400多套房源，面积段113-165㎡区间。
与一期相比，砍掉了110㎡三居产品，起步就是三面宽的四叶草户型。
户型格局、得房率等与一期基本一致。
赠送方面，南向通面宽阳台+北向设备平台，边户有侧边/转角飘窗。
首期推出小区南侧5栋楼，大约200套房源。
两个面积段：113㎡中间户/116㎡边户，134㎡中间户/136㎡边户。
01
观宸二期楼栋排布与一期相似，中间为小高层大户型，四角为洋房小户型产品。
西北边的两栋：2#和6#楼，首层局部架空。
建筑立面也延续观宸风格，屋顶大飘檐设计。
大部分楼栋北侧有退台，南侧有挑空空间。
小区北边、西边各有一处出入口，其中西门为主入口，带挑空、格栅等装饰结构的景观大门，加上两侧景墙，沿街展示面超60米；内建两栋配套楼，高度10.43米。
进门就是下沉庭院，周围有绿色景观带，形状疑似风雨连廊，但平面图上未做标记。
一期报规时总平图上也没有风雨连廊，沙盘阶段才看到。
02
层高3.1-3.3米，赠送方面与一期尺度相当：
①南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积；
②北向（部分在侧边）设备平台全赠送；
③部分户型有侧边飘窗/转角飘窗，面积全赠送。
此外，从平面图看，楼栋南侧有挑空标识，不确定是顶层房源内部挑高，还是屋顶的挑高装饰。
一期项目的产权得房率在75.1%-80.4%。
加上赠送面积后，整体空间扩容出10%左右，实际使用率在83%-91%区间。
户型图上明确标出了赠送空间，这也是去年“好房子”新规发布以来，首个公开注明赠送的项目。
（观宸一期户型图）
03
建筑规模上，02地块略小于观宸，其它条件基本一致。
出让文件中的各项规划指标和设计要求，包括体现中国特色、古都风韵时代风貌等，也都与观宸一期地块相同。
如果按照一期的开发速度，二期是能够在年内取证入市的，当然更重要的还是要看一期后续去化情况。
观宸一期今年3月底开盘，共479套房源，面积段111-165㎡。
目前累计完成网签270套，全盘去化56%；成交均价7.84万元/㎡。
加上地下室房源，项目网签金额总计26.26亿元，地价覆盖率108%。
04
观宸周边最大竞品是北京隅西颂，今年新开出的项目，7栋楼共439套房源，4月28日开盘，目前网签64套，成交均价7.93万元/㎡。
此外还有中海公元里和郭公庄两个项目在售：中海丰和叁號院、中建云境。
三个项目都是去年3月份前后开盘，流速都不算太快。
丰台的新盘实在太多了，产品力已经卷上了天，价格成为决定性因素。
价差到位的话，丰台是能够承接海淀一部分外溢购买力的，毕竟拥有不错的环线优势，适合预算有限但又追求高品质住房的客群。
来源：进深
作者：徐迪
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