北京进深 徐迪 9月11日，金隅海淀宝山0017地块设计方案反馈意见采信情况通告。

方案于8月26日-9月3日公示，期间收到网上公众反馈意见共4条，涉及公共服务设施规划、建筑层高及楼间距等问题，归类整理如下：

（一）关于居住公共服务设施的规划问题

1、请问19#、20#公服设施具体是什么设施，是否是否配电室（开闭站）

建设单位意见：本项目19#公服设施为配电室，20#公服设施为开闭站。

2、根据设计来看，应该是没有底商、门市的，这个区域适当增加一些底商，弥补周边商业配套的一些缺陷，对居民生活会更加友好，望采纳调整设计 。

建设单位意见：项目依据《北京市居住公共服务设施配置指标》（京政发[2015]7号）和《居住配套商业服务设施规划建设使用管理办法（试行）》（京商务规字[2018]6号）进行商业配套设置，包含菜市场和其他居住配套商业服务，满足项目内部居住人数的日常使用需求。

3、室外活动场地形状过于狭长，且紧邻下沉空间，不方便业主开展室外活动，建议保持场地合理的长宽比，另行选址。

建设单位意见：本项目室外运动场地规划设置符合《北京市居住公共服务设施配置指标》（京政发[2015]7号）文要求。在此基础上，为进一步保障使用安全，我司会做好相应的安全防跌落措施处理，确保业主活动安全。

（二）关于项目方案建筑高度、层高及间距的规划问题

1、4号6号11号规划高度30m，临路退距仅2m，是否满足规划退距？

建设单位意见：4号、6号和11号楼的退距符合《住宅项目规范》（GB 55038-2025）和《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）要求。

2、总图信息不完整，仅从H高度看，有些楼栋是不满足住宅3m层高要求的。

建设单位意见：本项目住宅规划设计层高均达到3米。

3、3#人防出入口贴临20#居住公共服务设施，2#人防出入口贴临19#公服，此两处公服屋檐看线压住了人防楼梯投影范围，请回复是否满足人防设置防倒塌要求。

建设单位意见：本项目人防口部防倒塌棚架设计符合《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005（2023年版）相关要求。

4、总图信息不完整，屋面未看到相关轮廓线

建设单位意见：本项目公示总平面图中已包含建筑主体轮廓、层数、高度等核心规划指标信息，满足公示工作的要求。

5、3#与5#之间尺寸线未到9m，是否满足消防间距。

建设单位意见：根据《建筑设计防火规范》GB 50016-2014 （2018年版），该项目5#住宅楼北侧和西侧山墙布置防火墙，与3#住宅楼的建筑间距满足消防要求。

6、2#3#5#间距、7#8#10#间距均不满足卫生视距，且未标注防对视处理

建设单位意见：本项目5#住宅楼和10#住宅楼东西山墙两侧主要居室其北侧不开居室窗，东西山墙面开窗，且山墙面采用相应的防对视措施。

7、最南侧一排楼山墙间距太近，且连成一排，是否符合消防规范？从城市设计和风貌角度来讲，不利于营造高低错落、通透有序的城市界面。

建设单位意见：依据《建筑设计防火规范》GB 50016-2014 （2018年版），本项目地块南侧住宅楼，12#住宅楼西侧山墙设置防火墙且不开窗，防火间距≧3.5米，满足单层或多层民用建筑防火间距。

11#住宅楼西侧山墙设置防火墙且不开窗，防火间距≧4.0米，满足高层民用建筑防火间距。

南侧住宅楼建筑，13#住宅楼为11层局部6层，12#住宅楼为6层，11#住宅楼为10层，规划设计已考虑高低错落、通透有序的城市界面效果。

8月26日，金隅地产海淀宝山0017地块总平图公示。

建设用地面积约2.86公顷，总建面约9.35万㎡，容积率2.1。

地上建面6万㎡，地下3.35万㎡。

规划13栋6-11F洋房，总计458户，套均面积120㎡ 。

01、差异化定位，户型做小做宽

对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，金隅宝山项目打了个差异化。

面积段预计105/130/145㎡，定位刚需+刚改客群。

中央两栋5#、10#楼为顶配145㎡户型，共160套；

边角的1#、4#、11#楼，和12#楼东侧一个单元，为起步建面105㎡户型，共90套；

其余为主力130㎡户型，共208套。

户型普遍比较方正，进深面宽差距不大，起步户型也能做到三面宽。

02、超配飘窗，海淀得房率天花板

虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人，目测进深要比常规的半米飘窗更深一些。

端户有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率在海淀来看应该也算高的了。

部分楼栋北侧还有顶退设计，即便不能上人，做个花台也不错。

层高方面是近期新盘里比较低的，但是大部分房源满足了3米的标准。

没达层高标准的，差距也不是很大，或可通过首层下沉设计等方式解决。

一个小细节，大部分楼栋地下空间是2层，但4#、5#楼地下只有1层。

03、全洋房小区，下沉空间有亮点

小区地形方正，但不是正南正北，楼栋依地形排布，也有一定倾斜。

全洋房社区，南北间距足够。

部分楼栋东西距离过近，横排楼栋较多，多单元设计。

这么做主要是为了保证面宽，南北向可以拥有更好的采光和视野。缺点是边户房源会比较少。

东西侧两侧都做了带挑空设计的景观大门。

其中东侧1#门占地面积更大，向内延伸包含了两栋配套楼在内。

中央广场位置设有下沉空间，与室外运动场地和公服配套楼结合打造成泛会所空间。

下沉空间里有景观造型的线条，有点像中海丽金府会所的那条大金龙。

有消息称金隅宝山项目会打造立体式园林，融入大量山海元素。

小区没做架空层，但用于居住公共服务设施的配套楼较多。

根据出让文件，0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800平方米；1座10千伏开闭站，占地面积300平方米；

另有末端营业网点、通信接入机房、有线电视三级机房、再生资源回收站各1处，合计建面230平方米。

04、拿地回溯

6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。

金隅地产以33.64亿元总价摘得东侧0017地块，住宅楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%。

开发主体北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由北京金隅地产开发集团100%持股。

项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。

西侧0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

占地2.4公顷，规划地上建面5.04万㎡，住宅建面约4.89万㎡，同样是2.1的容积率，控高30米（局部36米）。

剧透主力面积段100-120㎡，少量140-180㎡大平层；有大面积会所和不错的园林景观。

地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。

周边整体生活配套资源完善，但是周边城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。

1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；

商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右距离石景山游乐园不到2公里。

东北3公里靠近西四环的田村地块由保利发展 北京建工联合体以45.45亿元摘得，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。地块建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4。

此外，地块北侧3公里内的西郊机场地块也在最新一轮供地清单中，还没正式上架。

目前来看海淀西四环至西五环一带新盘不少，多个项目面临去化压力。