文/上海进深  魏薇

如果只看结果，澐启滨江的表现，已经不需要太多修辞。

11月底，122套房源首开，225%认购率，当天清盘；

12月26日，二批次加推，开盘即售196套，整体去化约87%。

一个月内，超500组客户认筹，累计热销318套，成交金额约66亿。

放在2025年底的上海新房市场，这已经是极少数可以用“确定性”来形容的项目之一。

更关键的是，它并非靠低价、倒挂或特殊政策推动，而是在高总价段完成了快速去化：

286㎡、226㎡户型率先售罄，1.05 亿元顶复迅速被锁定；

单价16万 /㎡、总价2000万 的125㎡户型，同样被快速选走。

看成交结构，其实就能理解澐启滨江为什么能热卖。

这里的客户，关注的不是短期涨跌，而是三件事：

• 地段是否足够稀缺

• 资产是否具备长期保值逻辑

• 产品能否配得上这个地段

  
  

澐启滨江的优势，首先在位置本身。

项目位于浦东后滩，内环内黄浦江边，夹在前滩、世博、徐汇滨江三大成熟板块之间。

这是上海内环范围内，所剩无几的滨江住宅用地。

用一块，少一块。

从直线距离看，自家阳台到江岸不过300米，且独占一段S湾江景：

没有高架压迫，没有遮挡界面，噪音干扰也很少。

在当下的上海内环，这种纯粹江景，已经很难再复制。

也正因如此，这类房子更像是收藏型资产，而非单纯的居住产品。

当然，只有江景是不够的。

澐启滨江的产品逻辑，是尽量让居住体验与江景深度绑定。

通过楼栋转角排布，尽可能让更多户型的客厅实现270°观江。

6层以上即可直面黄浦江，高区部分甚至形成三面瞰江的视野条件。

同时，小区与周边公园、滨江步道实现物理上的连通——

下楼散步、骑行即可到达江岸，而不是隔着围墙看风景。

这类设计，本质上是在做一件事：

让江景从附加值，变成日常生活的一部分。

在高端改善客群中，这种体验差异，往往比参数更重要。

把澐启滨江放回更大的背景中看，它的意义，其实已经超出了单个项目。

截至目前，华润置地以约417.9亿元的销售额，位居上海房企榜首。

保利发展（395.8亿元）、招商蛇口（387.8亿元）紧随其后。

头部阵营差距并不大，竞争已经进入拼质量、拼结构的白热化阶段。

在这个节点上，澐启滨江的持续热销，很可能成为决定性变量——

它不仅贡献了可观的销售规模，更重要的是，它拉高了成交结构的含金量。

在整体市场偏谨慎的情况下，能在内环核心、高总价段完成快速去化，本身就是一种稀缺能力。

从这个角度看，澐启滨江并非偶然爆红，而是华润近年来在上海产品理解与拿地判断的集中体现。

虹口北外滩板块，华润外滩瑞府9月首开告罄，劲销24.8亿；浦东新杨思板块，翡雲悦府今年7月开盘后100天销售额突破100亿元。

再往前看，宝山区南大智慧城板块，中环置地中心·润府在2024年3月开盘后的7个月内，销售额突破百亿元，成为当年上海中外环唯一售罄项目，也是南大智慧城板块首个触发积分的项目。

去年，华润置地以311.66亿元的销售额位居上海房企第四。

今年，进入前三已经是十拿九稳。

如果华润借此势头成为上海年度销冠，丝毫不会令人意外。

澐启滨江的热销，不能简单归结为“江景好”、“有钱人多”、“产品好”。

真正的原因，更为现实。

在不确定性加大的周期里，高净值人群更愿意把资金换成核心城市、核心地段、难以复制的实物资产。

澐启滨江，恰好满足了这三点：

绝版地段、清晰产品、足够确定的圈层。

这并不意味着它适合所有人，但对目标客群而言，它的逻辑是自洽的。

而市场，最终会为自洽的逻辑买单。