文/北京进深 徐迪

北京土拍已经很久没有这么热闹了。

今天下午，六里桥土地交易大厅，保利发展、招商蛇口、建发房产、国贸地产，四大国央企先后进场，目的只有一个：

丰台太平桥0608-0001地块。

现场经过151轮出价，最终由保利发展以41.544亿元拿下。

成交楼面价约5.76万元/㎡，溢价率15.4%。

这是今年以来北京土拍溢价率最高的地块。

去掉配建，住宅楼面价达到6.67万元/㎡，比万泉寺双子盘还贵了四五千。

  现场速写

151轮的激战，与其说是地块优秀，不如说是大家都“饿”了。

本次入局的4家房企，在北京都有大约一年左右的揽储空档期，补仓需求比较迫切。

其中，招商上次拿地还是去年4月初，拍得通州八里桥地块，开发了朝棠揽阅项目，目前全盘去化已近八成。

建发上次拿地是去年6月底，与金茂联手托底了观宸二期地块，到现在也10个多月了。

国贸地产更是近两年都没在北京的公开市场拿地，最新的两个项目都是以后入股操盘的形式与其它房企联合开发。

保利自去年5月底摘得海淀半壁店地块后再无进项，目前保利熙瑞开盘在即，保利也开始着手下一个项目布局了。

拍卖现场，手持3号牌的保利出手非常坚定。但是建发的拿地意愿也很强烈，基本是主持人念完价格就果断举牌。

开场几分钟就进行了百轮叫价。

后来随着建发的节奏放缓，几次进行到三声报价环节，整体气氛更焦灼了。

倒是保利，自始至终没在迟疑的。

用这种“非我莫属”的气势向对手施压，其实打的也是一场心理战。

作为头号意向买家，保利在上周就已对太平桥地块发出了施工和监理招标计划，给到的投资估算达8亿元。

  财务底线与市场门槛

近一个月连续两宗二三环地块出让，这让冷清的丰台楼市，成了焦点。

但是换个角度来看，太平桥地块这个15.4%的溢价率，究竟是头部房企对北京楼市回暖的“信心票”，还是为了维持生存规模、不得不进行的“焦虑性补仓”？

在行业依然充满不确定性的当下，太平桥地块的房价能否站上10万 ？

事实上这个价格已经被不少人吐槽脱离市场基本面了，再往上做加法，需要相当惊艳的产品力，也非常考验操盘手的营销能力，去说服市场接受与海淀、西城差不多的房价。

但是，如果卖不到10万，从财务角度来讲，甚至都达不到“合理线”。6.7万的楼面价，又能给保利留出多少利润空间？

火热的土拍现场之外，是冷静到有点冷漠的市场。希望保利对于这个项目的信心，也能如现场拿地时一般坚定。

目前，西南二三环主要在售的楼盘有三个：

中海丽金府、中海丽泽叁號院和嘉棠璟樾，它们的去化率，都在20%-30%左右。

根据这几个在售楼盘的表现，盲猜一下，太平桥01地块的房价，在9万元/平米左右；

万泉寺07地块，售价在10.5万元/平米左右。

  地块信息

太平桥0001地块于4月16日正式挂牌。

交易起始价36亿元，折合楼面价4.99万/㎡。

用地规模3.6万㎡，地上建面约7.21万㎡，容积率2.0，限高80米。

它的地形很有特点：

东南和西南侧，分别长了一只脚；

南面中间被精图雅苑小区挖去了一块，西边是两座酒店。

  容积率调降

地块形状不规则，周边环境又比较复杂，退线要求会很多。

大概是基于这两点，该地块进行了一次调规。

在今年首轮供地清单中亮相时，太平桥0001地块规划的地上建面是8.65万㎡，容积率约2.4；

进入预申请，地上建面减少了1.44万㎡，容积率降至2.0。

容积率调降后，给设计团队提供了很大腾挪空间，楼栋排布的策略也可以从填满转变为择优。

  两大难题待解

即便调规之后，楼栋排起来也没那么容易。

首先是两个配建包袱：

1、须配建9000平米养老设施和800平米社区管理处；

2、须配建80个地下公共停车场，停车位是立体的、普通自走式停车位，交通还得相对独立，便于管理。

这两个包袱有点重，不仅会耗费将近3000万的建安成本，还会将整个地块的容积率，拉高到2.3左右。

最大的问题，还在于建筑退线：

1、南面是现状威尔夏大道小区，有两栋高21层的住宅楼；

2、北面是太平桥中里小区，有三栋6层洋房；

3、最难受的是，被0001地块半包围的精图雅苑小区，为15层住宅楼。

这些因素叠加在一起，让0001地块楼栋排列的难度，加大了很多。

幸好，西北角是学校的操场，给出了一点发挥的空间。

  区域竞品

太平桥地块位置是比较核心的，有做豪宅的潜质。

位于二环至三环之间。距北京西站1.2公里，西面离三环0.7公里，离地铁9号线六里桥东站约530米。

周边有新年华购物中心、北京世纪坛医院、莲花池公园等生活配套设施。

上月底，同在太平桥街道的万泉寺0007地块已完成出让，华润置地以57.71亿元底价摘得，是北京今年到为止总价最高的地块。

地上建面约9.87万㎡，折合楼面价5.85万元/㎡。

两宗地块直线距离3公里，万泉寺位置更接近二环，太平桥地块靠近西三环。

丰台土拍今年也是把压箱底的好地都拿出来了。

紧跟着万泉寺B和太平桥001之后，蒲黄榆地块也将在近期拍出。同样是在二环边上，位置更加核心，到天安门直线也就5公里左右。据悉已有包括大华、保利、招商、厦门国贸、绿城、北京建工等多家房企在密切关注这块地。

此外，丰台桥南地块也已排进拍卖日程表，位置较上述几块地差了一些，胜在低密，1.1的容积率，即使去掉配建也不超过1.6，一个小精品盘还是值得期待的。缺点是体量太小。