摘要

2026年作为"十五五"规划开局之年，在中央"着力稳定房地产市场"的总基调下，厦门房地产市场于上半年顺利完成结构性修复，正稳步从"政策托底"向"自发复苏"过渡。从核心数据看，据克而瑞CRIC统计，2026年上半年厦门商品住宅累计成交6653套、成交面积78.23万平方米（建筑面积，下同）、成交均价36040元/平方米、成交金额约281.96亿元；二手房市场活跃度显著回升，据克而瑞CRIC官网总量数据，1至6月累计成交18110套、成交面积175.74万平方米（含商品房），成交量远超新房。

综观上半年，厦门楼市呈现四大特征：其一，市场从"政策托底"向"自发复苏"过渡，量价企稳回暖态势明确；其二，结构性分化持续加剧，岛内思明、湖里核心区高端产品主导成交金额，岛外集美、海沧、同安、翔安以刚需走量支撑成交规模；其三，量价背离现象明显，均价受岛内豪宅集中备案影响呈结构性波动；其四，本土国企主导市场格局稳固，建发、国贸、象屿、联发、安居等以"岛内高端改善+岛外刚需首置"双轮驱动稳健经营。土地市场延续"精准供地、量缩质优"逻辑，本土国企与央企成为拿地主力。展望下半年，随着政策红利持续释放，核心城市有望进一步止跌回稳。

（数据来源：克而瑞CRIC）

一、宏观背景

1.1 国家政策环境：稳市场基调延续，政策精准发力

2026年作为"十五五"规划开局之年，也是稳地产的关键一年。中央坚持"着力稳定房地产市场、推动房地产高质量发展"的总基调，持续强化顶层设计，释放稳预期、防风险、促转型的政策信号。

3月5日十四届全国人大四次会议开幕，政府工作报告以185字清晰定调2026年房地产工作重点：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房；深化住房公积金制度改革；优化保障性住房供给，加快危旧房改造；有序推动安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动；进一步发挥"保交房"白名单制度作用，防范债务违约风险；深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。值得注意的是，时隔十年政府工作报告再提"去库存"，并首提"探索多渠道盘活存量商品房"，供给端政策成为稳楼市的重要着力点。

年初，第一期《求是》杂志特约评论员文章重磅定调，明确提出"政策要一次性给足，不能采取添油战术"，并首次从官方层面背书房地产的"显著金融资产属性"，指出"房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性"。文章强调2026年"取消相关限制性措施一次就要到位，不要拉拉扯扯的"，释放出强烈的积极信号。

在金融财税层面，政策持续宽松：自2026年1月1日起，不满2年住房销售增值税征收率从5.3%降至3%，满2年免征；换购住房个人所得税退税优惠政策延续至2027年底；1月19日起，商业用房（含"商住两用房"）购房贷款最低首付比例调整为不低于30%；五年期以上LPR维持3.5%历史低位。这些措施从降成本、提便利、稳预期多维度发力，为楼市企稳回暖筑牢政策根基。

1.2 厦门地方政策：门槛全面下调，公积金精准加码

厦门紧跟一二线城市节奏，充分吃透政策红利。已落地的动作包括：首付统一降至15%、商贷利率创历史新低、公积金多子女家庭最高可贷121万元、卖旧买新个税减免延至2027年，并全面取消限购限售，购房门槛拉至最低。

在此基础上，5月19日厦门市住房公积金中心进一步发布6条住房公积金措施，自2026年5月25日施行。核心内容包括：多子女家庭在本市购买第二套自住住房申请公积金贷款、符合条件的按首套个人住房公积金贷款利率执行；缴存人在福建省内出售自有住房12个月内在厦门市购买第二套自住住房申请公积金贷款、符合条件的按首套房利率执行（即"卖旧换新"贷款按首套利率执行）等。上述措施完美契合全国"改善为王"的政策导向，加上岛内供地稀缺、闽南资本加持，厦门天然成为改善型需求的聚集地。

结合克而瑞福建区域研究，一季度厦门楼市即以"政策密集落地、土拍理性收官、供求基本平衡、国企主导市场"为核心特征，"降门槛、减负担、促流通、激需求"的政策组合拳精准落地，3月小阳春如约兑现，市场顺利完成结构性修复。

1.3 宏观经济背景：稳增长基调明确，货币财政积极宽松

宏观层面，2026年中国将年度实际经济增长率目标设定为4.5%至5%，在实际工作中努力争取更好结果。财政政策明显积极有为，赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿元、比上年增加2300亿元；一般公共预算支出规模将首次达到30万亿元；拟发行超长期特别国债1.3万亿元。货币政策继续实施适度宽松基调，灵活运用降准降息等工具，保持流动性充裕。据行业机构研究，2026年中国经济预计保持5%左右中速增长，央行维持宽松货币政策，房贷利率普遍下调至历史低位，叠加公积金贷款额度提升，为刚需购房者提供一定支持；但居民可支配收入增速与消费意愿仍对购买力形成一定制约。

二、新房市场

2.1 月度节奏：淡季筑底，小阳春回暖，二季度企稳

据克而瑞CRIC数据（物业类型：商品住宅），2026年上半年厦门商品住宅市场呈现"前低后升、逐步企稳"的运行节奏。1至2月受传统淡季及春节假期影响，成交承压，成交套数分别为452套、420套；3月政策效应释放，迎来"小阳春"，成交跃升至1254套，环比大幅上升198.57%；二季度持续回暖，4月、5月、6月成交套数分别为1458套、1602套、1467套，成交规模稳步回升。

上图清晰显示成交套数呈现淡季筑底、小阳春回暖、二季度企稳的走势；成交均价则呈现明显的量价背离特征。数据来源：克而瑞CRIC。

值得关注的是量价背离现象。1月成交均价冲高至38871元/平方米，环比上涨32.24%，主要受岛内高端改善项目集中备案影响（如天樾云颂、保利安控御宸天悦等高单价项目拉升整体均价），并非楼市整体价格普涨；2至3月岛外刚需产品成交占比提升，均价回落至32445元/平方米、32504元/平方米的合理水平；6月均价再度升至41034元/平方米，同样受岛内高端项目备案节奏影响。整体来看，均价的波动源于结构变化，市场已告别单边下行，进入以板块、产品、品质为核心的结构性修复周期。

2.2 区域格局：岛内高价、岛外走量的双线特征

据克而瑞CRIC各区月度供求数据（物业类型：商品住宅），上半年各区商品住宅成交套数分化明显。

上图显示，岛外集美区以1614套居首，翔安区、海沧区、同安区、湖里区紧随其后，思明区因供应稀缺仅359套。数据来源：克而瑞CRIC。

从价格维度看，岛内思明、湖里均价高企：思明区上半年月度成交均价维持在62443元/平方米至78982元/平方米区间，湖里区维持在56594元/平方米至66540元/平方米区间；岛外集美、海沧、同安、翔安以刚需走量为主，均价主要落在2.5万至3万元/平方米区间，其中同安区最低（1.5万至1.86万元/平方米区间）。这一格局充分体现厦门"岛内提升、岛外发展"的城市战略，岛内高端项目拉抬整体均价，岛外刚需项目维系成交量稳定性。

2.3 热销项目：岛内豪宅高单价，岛外项目高走量

据克而瑞CRIC成交金额项目排行（物业类型：普通住宅、别墅），上半年成交金额TOP10项目如下：

（数据来源：克而瑞CRIC）

从榜单结构看，"岛内豪宅高单价、岛外项目高走量"的特征鲜明。岛内项目如保利安控御宸天悦（均价78278元/平方米）、建发港务宸启瑞湖2期（71031元/平方米）、天樾云颂（75947元/平方米）依靠高单价冲高成交金额，成交套数普遍在70至126套之间；岛外项目如联发嘉悦里（成交510套）、海沧中心TOD璞盛（409套）、中交文澜天玥（320套）、象屿兰亭雅颂（283套）则依靠刚需走量登榜。TOP10项目开发商中，建发房产、国贸地产、象屿地产、联发集团、安居控股、厦门轨道集团等本土国企占据主导，凸显国企主导的市场格局。

三、二手房市场

3.1 活跃度显著回升，成交量远超新房

据克而瑞CRIC官网总量数据（物业类型：商品房），2026年上半年厦门二手房市场活跃度显著回升。1至6月成交套数分别为3110套、1729套、3094套、3870套、3052套、3255套，成交面积分别为42.43万、16.35万、25.5万、33.81万、26.13万、31.52万平方米。除2月受春节假期影响回落外，其余月份均维持在3000套以上高位。

上图显示二手房成交套数多月保持高位，5月同比增长29.49%、6月同比增长19.19%，同比正增长态势明显。数据来源：克而瑞CRIC。

3.2 以价换量，止跌回稳，承接刚需置换

从量能对比看，上半年二手房成交套数远超新房，二手房已成为市场成交主力。据克而瑞CRIC，二手房市场"以价换量"及止跌回稳态势明确。开年宽松政策托底叠加二手房价格优势凸显，有效承接了刚需置业诉求，前期积压的置换需求阶段性释放。据行业分析，3月二手成交2233套、环比大涨84.2%，4月二手房住宅成交攀升至2883套，成交量刷新近16个月峰值，充分印证市场信心持续修复、置业预期全面企稳。二手房刚需化、新房改善化的市场分流特征在厦门日益清晰，刚需、刚改主要进入二手房市场，改善、终改主要进入新房市场。

四、土地市场

4.1 整体：精准供地、量缩质优

据克而瑞CRIC月度土地数据（含工业地，招拍挂土地），2026年上半年厦门土地市场供应46幅、成交43幅，成交总价约121.26亿元，成交总建481.76万平方米，楼板价2517元/平方米，整体溢价率0.25%。土地市场供地逻辑已从"规模放量"转向"择量提质"，2026年住宅用地计划供应41公顷，较往年大幅收缩，出让地块均位于配套成熟、库存较低板块，实现土地供应与市场需求的精准对接。

4.2 企业拿地：本土国企与央企为主力

据克而瑞CRIC成交总价企业拿地排行（土地用途：纯住宅、商住、综合；招拍挂土地），涉宅用地企业拿地格局如下：

（数据来源：克而瑞CRIC；涉宅口径合计13幅、成交总价156.06亿元）

从榜单看，国贸地产、厦门轨道集团、建发房产、象屿地产、联发集团、安居控股等本土国企占据涉宅拿地绝对主力地位，央企中海地产亦有斩获。本土国企与央企成为稳定土地市场的中流砥柱。

五、供应与库存

5.1 供求关系改善，供不应求

据克而瑞CRIC供求数据（物业类型：商品住宅），2026年上半年厦门商品住宅供应5220套、供应面积63.52万平方米，供求比0.81，呈现供不应求态势，市场需求端具备较强韧性。从月度节奏看，供应呈现明显的季节性波动，其中1月供应1168套、4月供应放量至1799套，而2月、6月受淡季及节奏影响供应量偏低。

5.2 库存高位微降，去化周期收窄

据克而瑞CRIC库存数据（物业类型：普通住宅、别墅），上半年商品住宅库存面积高位微降，去化周期稳步收窄。

上图显示，库存面积从1月的269.73万平方米微降至5月的260.56万平方米，去化周期（12个月口径）从1月的25.8个月收窄至5月的23.7个月

库存高位微降、去化周期收窄，叠加供求比0.81的供不应求格局，表明厦门商品住宅市场供求关系正持续改善，为市场企稳回暖提供了坚实基础。

六、市场特征与趋势分析

6.1 改善型需求：核心区高端产品成交主导

上半年，改善型需求的释放潜力突出体现在核心城区高端产品成交态势上。据克而瑞CRIC研究，岛内思明、湖里作为岛内双核，贡献了超半数的成交金额。高净值人群对稀缺核心资产的购买力依然强劲，核心区域和高品质项目率先受益，形成结构性分化的积极信号。

6.2 豪宅市场：供需失衡下的结构性机遇

据克而瑞CRIC研究，2026年厦门岛内豪宅市场呈现"供需失衡、结构性分化"的主基调。岛内住宅用地长期处于紧平衡状态，将军祠、五缘湾等核心板块宅地"卖一块、少一块"，成为厦门楼市最稳健的价值锚点。产品端，开发商聚焦"好房子"战略，产品力持续升级：以天樾云颂为例，作为思明将军祠岛芯文脉顶豪，匠筑岛内稀缺198至575平方米空中露台四代宅，单价区间达6.8万至13.6万元/平方米，顶跃单价刷新福建近年新房天花板。从客群看，购买主力已从传统改善型客户转向资产配置型高净值人群，一次性付款比例高、对学区依赖度降低、更看重资产的抗周期属性。预计全年豪宅市场将延续"有价无量"的稳健格局，核心区优质项目仍将保持明显溢价。

6.3 刚需市场：岛外四区走量支撑成交规模

岛外集美、海沧、同安、翔安以刚需走量支撑成交规模。从成交套数看，集美区、翔安区、海沧区、同安区上半年成交套数均在1100套以上，是全市成交规模的主要贡献力量。刚需项目如联发嘉悦里、海沧中心TOD璞盛、中交文澜天玥等通过合理的价格与成熟的配套，有效承接了新市民、年轻人及首置刚需群体的置业需求。

6.4 结构性分化与国企主导

据克而瑞CRIC研究，一季度厦门房企销售格局呈现"国企绝对主导"特征，建发房产、国贸地产、象屿地产、安居控股、联发集团等本土国企牢牢占据市场核心位置。本土头部国企均践行"岛内高端改善+岛外刚需首置"的双轮驱动战略，在市场调整期展现出强劲的抗风险能力。以建发房产为例，其核心竞争力在于"全板块布局+全产品线覆盖+集群作战"，布局覆盖岛外集美、海沧等刚需核心区与岛内五缘湾、湖边水库等高端改善板块，产品线兼顾刚需首置、刚改、高端改善全客群。差异化布局深度契合厦门"岛内提升、岛外发展"的城市战略，既通过岛内高端项目拉抬整体均价，又借力岛外刚需项目维系成交量稳定性。

七、下半年展望与建议

7.1 市场展望

展望2026年下半年，厦门楼市有望延续企稳回暖态势。政策端将持续精准施策，前期红利持续释放；土地市场延续"精准供地、量缩质优"逻辑，国企央企仍为拿地主力；产品竞争回归产品力核心，户型优化、品质精细化成为房企重点发力方向。据绿城中国管理层判断，如果稳市场政策能够持续发力、供求关系进一步平衡，预计2026年下半年核心城市有望止跌回稳，去库存仍是现阶段首要任务。厦门作为东南沿海核心强二线城市，充分接住了全国救市政策红利，核心区优质资产将持续领跑，结构性分化仍将是市场的永恒主题。综合来看，厦门核心城市有望进一步止跌回稳，但市场并非全面普涨，而是以结构性机会为主导。

7.2 分类建议

面向房地产从业者：应聚焦"好房子"建设与产品力打造，紧抓核心板块布局机遇。市场已进入以板块、产品、品质为核心的结构性修复周期，唯有在户型优化、品质精细化上持续发力，方能在深度分化的市场中赢得竞争优势。岛内高端改善与岛外刚需首置的双轮驱动模式，值得深耕区域的房企借鉴。

面向投资者：应认准核心区、守住品质、穿越周期。厦门土地资源有限，核心资产是硬通货，岛内思明、湖里核心区凭借学区、地铁、稀缺配套，流动性与保值性持续增强；而部分远郊配套薄弱、库存积压板块，价值修复难度较大。刚需购房者可把握公积金、低首付政策窗口，优先选择配套成熟板块；改善家庭可重点关注"卖旧买新"政策红利，置换核心区品质房。

面向政策研究人员：应重点关注房地产发展新模式与长效机制建设。去库存、盘活存量商品房、优化保障性住房供给、深化住房公积金改革等方向，将是未来政策发力的重点领域。同时应密切跟踪"人、房、地、钱"要素联动机制的落地进展，以及"好房子"建设标准的全面推广，为推动房地产高质量发展提供决策参考。

数据来源：克而瑞CRIC及公开资料；本报告仅供参考，不构成投资建议。