文/北京进深 林振兴

7月6日，北京隅·海岄的实景示范区掀开帘子。

何琳站在台前，标志性的齐肩黑发，利落西装，裙摆及膝，气色比在中建八局时润了一圈。那种被“红盘养出来”的从容，藏不住。

北京隅·海岄营销负责人 何琳

这是她跳槽到金隅地产后，第一次公开露面。身份很干脆：海岄营销负责人。

她的前任——李向明，全程陪同助阵。李向明，原是海岄营销负责人，如今换了头衔——金隅地产社群运营品牌负责人。

在京城地产圈，男女搭档，“营销 社群”捆在一起的打法，十分罕见。

这样的排兵布阵，压在海岄，绝非偶然，而是金隅地产集团营销中心负责人张晓龙和北京管理中心营销总监张鹏的精心布局。

眼下，高端红盘的竞争，拼产品、拼价格，更拼房企资源倾斜与重视程度。

张晓龙和张鹏，两位营销高管全程紧盯项目动态、跟进去化进度、统筹资源落地。

这不，张鹏前脚刚在朝阳东序站台，后脚又来到海淀海岄坐镇。

集团高层 双王牌操盘手的顶配阵容，足以说明海岄的业绩压力与战略优先级，也印证了这是金隅地产今年不容有失的关键一战。

继去年6月拿下海岄所在地块之后，金隅地产在北京土拍市场已沉寂整整一年。

这也意味着，海岄不再只是一款旗舰产品，而是金隅地产今年的绝对业绩担当。

截至目前，海岄累计网签212套，成交均价稳定在8.53万/㎡，总成交额约23亿元，整体去化率约46%，地价覆盖率超68%。

隔壁的海宸元境同样凶猛，网签266套，成交均价8.36万元/㎡，成交额约25.8亿元，去化率超64%，地价覆盖率约93%。

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北京高端会所，早成了一套标准模板：泳池 私宴厅 影音室。

海岄却很另类，它把那套虚浮公式撕了。

省掉了冗余排场，腾出来的空间，塞进了篮球场、羽毛球场、壁球馆、瑜伽室——真运动，不是样板间摆拍。

再叠上安静的阅读角、茶室、洽谈区，满满烟火气。这里不讲奢华，讲好用。

在海岄，李向明和团队碰撞出了一个新词——学养。

“学养”，并非凭空造出来的营销噱头。在李向明看来，“学养是以环境为基底、资源为支撑、社群为灵魂的‘全龄自我更新系统’，我们通过硬件空间与长效运营双向支撑，让生活方式真正落地。”

不少人好奇，海淀高知家庭，眼光挑剔，为何心甘情愿为全维学养社区买单？

李向明一语道破：“打动他们的是纯粹的圈层认同。邻居可能是北大老师、航天院专家，这种氛围本身就激发共同进步。”

换句话说，别家开发商还在送米送油，金隅已经在送“文化和资源”了。

金隅地产社群运营品牌负责人 李向明

在京城地产圈，李向明或许是个生面孔；但在青岛，他可是响当当的“狠角色”。

此前，李向明曾担任金隅地产青岛公司营销总监，不仅懂营销管理，更玩转商业与文化体育资产的运营。

他也是位不折不扣的“跨界玩家”。

第一跨：从宝马汽车圈，一头扎进新城控股，换了赛道照样跑；

第二跨：从民营房企新城，转身投入国企金隅地产，体制切换无缝衔接。

这几轮跨界洗礼，让李向明练就了一身全能武艺：从市场客户研究、策划推广，到品牌传播、营销管理，甚至投资开发，他全都玩得转。

他也先后担任过市场部经理、策划总监、项目经理、营销总监等岗位。

更让人出圈的是，脱下工装的李向明，还有一个身份——大学课堂的“常客”。他连续多年回到安工大商学院，做大学生职业规划讲座。

从一线实战操盘手，站上高校讲台传道授业，跳出单纯卖房的底层逻辑，这份格局和视野，在年轻一代地产操盘手中实属罕见。

去年底，一纸调令，李向明从青岛北上京城，意气风发地接过了金铁钊手中海岄的营销帅印，准备在这个海淀豪宅局里大干一场。

然而，谁也没料到，仅仅数月，剧情就变了。

李向明虽然不再担任营销负责人，但他却没作别项目，而是换了一个身份，与何琳一起并肩作战。

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在男性为主导的京城地产江湖中，何琳很显眼。她凭实打实的操盘能力，在北京高端楼市站稳了脚跟。

2004年入行，北京楼市几轮周期她都踩过来了。涨的时候在，跌的时候也在，从一线营销一路熬成操盘手。

回望她的征途，华润北京是她封神的关键一站。

在那家老牌央企，她接连操盘两大标杆项目：昌平华润·未来城市和丰台北京天誉。

特别是北京天誉，它是华润置地从世茂手中接盘过来的。作为营销掌舵人，何琳力挽狂澜，硬生生让这个项目起死回生，上演了一场惊艳的逆风翻盘。

正是这份在丰台打下的赫赫战功，成了她日后跳槽中建八局的“投名状”，也成为她职业进阶的敲门砖。

2024年左右，何琳转战中建八局，执掌丰台中建云境的营销大局。

这可不是一般的项目——作为中建八局在京的“实体名片”，云境光拿地就砸了75.9亿。而且，中建八局华北分局总部基地就在旁边，未来几千号员工在此办公，这块招牌绝不容有失。

截止目前，云境网签365套，均价79,847元/㎡，去化率43.6%；成交额约37.25亿元，地价覆盖率49%。

在北京最“卷”的丰台，能有这番战绩，何琳功不可没。

这几份亮眼履历与硬核实力，被金隅地产营销核心团队中的张晓龙和张鹏看在眼里，随即向何琳递出橄榄枝。

从丰台到海淀，何琳需要面对一个“陌生”的市场。这不仅是一次销售任务，更是一场输不起的保卫战。

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新帅何琳在项目前线，聚焦营销攻坚、房源去化、客户转化，主打“短平快”的业绩冲刺，精准对标竞品的去化速度，全力缩小数据差距、冲刺成交额；

李向明则守在后方，统筹社群与品牌运营，聚焦后端价值沉淀、业主社群运营、项目IP塑造，跳出单纯卖房逻辑，通过学养社区价值落地、高端社群运营，拔高项目长期溢价能力。

一前一后、一攻一守，两人分工明确、优势互补，直接盘活海岄整盘去化节奏，表现相当亮眼。

北京隅·海岄规划13栋6-11F洋房，总计458户。

产品就三个面积段：108/129/145㎡，刀法很准，全是冲着纯改善来的。

起步建面108㎡户型，分布于边角的1#、4#、11#楼，和12#楼东侧一个单元。

共90套，基本快售罄，目前网签78套，同时3套被预定了。

该户型是三室两卫，南向三面宽。进门右手是玄关，包括800库，很实用；左手则是次卫，明卫。

赠送方面，南向一整面9.6米宽飘窗，北向次卧也有飘窗。

在细节上，该户型的家政和收纳，各自独立。

海岄129㎡户型，共208套，目前网签50套。

何琳为了救场，不得不以价换量，小幅下调了主力户型价格，成交均价从4月的86,345元/㎡降至6月的84,602元/㎡。

虽然降得不多，但姿态摆出来了。

129㎡户型是四叶草四室，借鉴了丰台的北京隅西颂的设计思路，直接copy了转角餐边柜，连通到公卫洗漱盆。

没想到，最贵的反而卖得更好。

顶配145㎡户型，仅中央两栋5#、10#楼，共160套，目前网签84套。

有钱人果然眼光一致：既要地段，又要舒适度，对价格的敏感度反而最低。

总结一下，海岄现在的局面很清晰——改善门槛盘（108㎡）和终极改善盘（145㎡）杀疯了，唯独中间层（129㎡）还得继续磨。

何琳把两边照顾得不错，中间这个“夹心饼干”，才是决定她能不能彻底打赢这场翻身仗的关键。

只要这块补齐，海岄这一仗，基本就稳了。