文/北京进深 林振兴

作为熙悦京晏项目总，刘国富的行程表被彻底填满，全身心扑在项目上。

这个项目是首开的门面之作，在内部被抬得极高——“首开一号作品”，献礼副中心建设十周年。

连更早半年多拿地的首开呼叫楼项目，都故意踩了刹车，给熙悦京晏腾位置、让光环。

它也是首开集团新任总经理王世忠空降后的头一块住宅招牌，输不起，也慢不得。

刘国富的压力肉眼可见。但首开敢把担子给他，是因为这人熬得住、扛得动。

这位在首开超过18年的地产老兵，经历了首开集团和旗下首开股份的多次换帅，却依然稳坐首开京南大区总经理的位置。

很多都不知道，刘国富并非是在大本营成长起来的嫡系，他的职业生涯几乎都在外“飘”，熟悉跨区域作战。

北京奥运会那一年，他远赴蜀地四川，出任四川首控置业总经理。

即便这家公司寿命很短，仅两年多就匆匆注销了。但这段异地拓荒的经历，却磨出了他的硬茬劲儿。

而后，刘国富北上到山西，坐镇太原首开龙泰置业董事长。一待就是好几年，打造了许多当地家喻户晓的明星盘。

这份沉甸甸的成绩单，让领导看在眼中。2021年，刘国富从山西“空降”至北京，补位李捷，成为首开仁信总经理，负责北京西南板块业务。

彼时，首开股份正在经历人事巨震，总经理潘刚升退休，赵节龙接任。

刘国富的到来，也无法扭转曾经的北京地产一哥下行的局面。从2022年到2025年，首开股份累计亏损超215亿元。

在首开最至暗的时候，刘国富没躲，更没走。去年，他把重心往博物馆群这类非开发业务偏了偏，像是暂避锋芒。

转机在今年。年初，刘国富前任——李捷，正式出任首开股份总经理。紧接着7月，原首钢集团副总经理王世忠空降首开集团任总经理。

新班子要第一枪，熙悦京晏就是那声枪响。而刘国富，是被推到最前面的那个人。

这一次，他接手的不只是一个新项目，更是首开新旧管理层交替的关键答卷，是关乎这家京城老牌房企品牌声量、市场口碑的背水一战，不容有失。

01

千呼万唤始出来，熙悦京晏的户型图出炉了。

刘国富打造的“首开一号作品”，也终于揭开神秘面纱。

在赠送上，刘国富诚意十足——南向通面宽开敞阳台+北向设备平台+边户侧面飘窗。

•79㎡三居，两面宽格局，客厅面宽4.05米。

边户，带270度转角弧形窗，房源不多。

起步户型就做了家政间，以及主卧套，但主卫是暗卫生。

双卫设计，更是直击刚需痛点，彻底告别早高峰全家抢卫生间的窘迫。

但这种长条状户型，通病就是采光和通风，过道面积浪费。

而且北边两个卧室面积蛮mini，最小的8.8㎡。

•89㎡三居，升级为南向三面宽，双明卫。

Ldk一体化，厨房尺度相当豪横，面宽干到了3.7米，比客厅（3.6米）还宽。

这点挺怪——真要那么多人挤厨房干嘛？家庭社交重心歪掉了。尺度给得大方，逻辑有点拧。

•100㎡及以上户型都是一梯一户，独立电梯厅，仪式感拉满。

但代价就是，得房率有所降低，毕竟是高层。

•100㎡三居，三面宽，客厅面宽4.15米。

亮点依旧是超大u型厨房，面积9.6㎡，几乎顶得上一间次卧。

•113㎡-132㎡-153㎡四居，经典四叶草，主卧带270度转角窗。

户型骨架差不多，区别基本在尺度放大。

只不过132㎡、153㎡多了双套卧，是三个卫生间。

•王炸166㎡很神秘，传闻还在调整中。但可以剧透下，奇偶层阳台，参考运河玖院。

02

熙悦京晏户型图亮相后，一路之隔、相距600米的北投和璟，瞬间绷紧了神经。

北投和璟拿地早两个月，本来有先发优势，结果中途调规改方案，进度直接被追平，妥妥起大早、赶晚集。

而后发的熙悦京晏，完全摸清了对手的短板，产品设计避开北投的锋芒。

如今两大国企新盘进度同步、同台亮相，一场毫无缓冲的硬碰硬厮杀，正式打响。

密度与形态方面，熙悦京晏，容积率2.3，主力是小高层，得房率偏弱，户型角煞也更多。

反观北投和璟，主打11层以下洋房，容积率1.8，低密社区，得房率明显更高。

在产品上，熙悦京晏共计781套，户型79-166㎡。可以看出，它户型跨度、产品定位杂糅。

这样一来，社区将形成刚需、改善的混居格局，短期好卖，长期二手流动性、圈层纯度都要打折。

北投和璟总共866套，主力户型83-147㎡，改善味更纯。

两盘真正的差异是，熙悦京晏的120-130㎡改善段。

熙悦京晏所在地块成交于4月2日，由首开股份以17.69亿元底价摘得，住宅楼面价约1.98万元/㎡。

北投和璟的楼面价更低，约1.79万元/㎡，每平便宜近两千，也就是有更大的定价空间。

接下来看定价。谁先松口，谁把这条路的人心拿走。