AMC花式纾困|封面文章

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李姗姗 10.3w阅读 2022-09-30 08:00

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  文/乐居财经 李姗姗

  自去年下半年以来,国内不良资产管理公司(AMC)陆续介入房地产纾困项目,既有四大全国性AMC机构下场,也有广州资产、河南资产等地方性AMC出手,通过成立纾困基金、融资代建或引入国央企等方式,援助出险房企。

  如今,化解房企债务风险,东方资产在尝试了多种操作模式后,再用新招。

  近日,上市房企冠城大通(600067.SH)公告宣布,根据公司实际经营需要,及“20 冠城 01”债券持有人会议的相关约定,就该债券与东方资产达成业务合作。

  双方约定,由东方资产代偿“20冠城01”债券17.3亿元本金,并签署《代偿协议书》、《债权债务确认协议暨还款协议》。

  代偿后,冠城大通与东方资产形成新的债权债务关系,即前者对后者负债17.3亿元,偿还标的负债期限不超过1年,经东方资产同意后可延长期限,还款条件和资金成本等由双方签署书面协议确定。

  资料显示,冠城大通主要从事房地产开发、电磁线生产销售、新能源锂电池电解液添加剂三大业务生产经营,公司注册资本约14亿元,法定代表人为韩孝煌,实控人为韩国龙及薛黎曦。2021年,该公司房地产业务营业收入34.36 亿元,占比总营收超三成。

  创新房企纾困模式

  据了解,“20冠城01”为冠城大通于2020年7月发行的小公募债,票面利率7%,期限为两年,原到期日为2022年7月14日。该笔信用债为冠城大通唯一存续的债券。

  而临近债券本金及利息兑付日时,冠城大通却于7月13日发布公告称,预计无法与金融机构在7月14日之前签署债券合作协议,因此将兑付时间调整为9月30日之前。

  值得注意的是,冠城大通公告中提及的金融机构实际上为华融资产,在与东方资产合作之前,“20冠城01”债券原定由华融资产来购买。

  今年6月份,冠城大通为确保该债券的如期兑付,宣布将与华融资产开展业务合作。彼时,双方还设定了一个初步的交易方案。

  即冠城大通就该债券增设了回售、转售机制。在债券回售阶段,由华融资产根据实际回售结果以不超过17.3亿元收购回售债券;回售完成后,冠城大通再将该部分债券转售给华融资产。

  在该部分债券登记至华融资产名下后,双方共同向上交所申请注销该等转售债券,并将该部分债务重组为华融资产对冠城大通的债权,经华融资产同意公司可申请提前还款。合作涉及本金不超过人民币17.3 亿元(含),期限不超过2年,资金成本不超过年利率11%。

  然而,这一计划最终却告吹了,导致“20冠城01”债券的延期兑付。华融资产退出后,冠城大通又迎来同样作为国内四大AMC机构之一的东方资产,解了燃眉之急。

  自去年下半年以来,AMC陆续进场纾困出险房企,纾困的方法五花八门,有公司层面的,也有项目层面的,有发行债券、成立纾困基金的,还有拉上国央企或代建公司一起“救火”的,大抵如此。而此次东方资产直接帮冠城大通“还债”,属AMC纾困房企的又一新型模式。

  业内人士表示,这种创新模式相当于将企业债务转让给AMC,而AMC选择持有该企业债券显示了对企业经营状况以及财务状况的信心。这一转化虽然没有完全消除企业的债务压力,但为企业赢得了缓冲的时间,缓解了企业资金压力,使企业经营发展进入良性循环。

  核心资产做抵押

  引来东方资产入局,作为增信措施,冠城大通抵押了旗下多处资产。

  根据公告,冠城大通将其持有的北京太阳宫房地产开发有限公司(下称“太阳宫房地产”)95%股权、大通(福建)新材料股份有限公司(下称“大通新材”)79.08%股权、北京海淀科技园建设股份有限公司69%股权,以及富滇银行约3.12亿股股份为上述债务提供质押担保。

  其中,太阳宫房地产为冠城大通的核心资产之一。2008年底,该公司通过投标方式竞得北京市朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目。涵盖征地、拆迁和场地平整工作,使该地块即满足收储上市前置条件,政府将在对该地块进行收储后按照约定利润率予以结算。

  资料显示,该地块用地面积69.68万㎡,规划建筑面积20.17万㎡,土地一级开发周期为18个月,开发利润率为8%。

  据悉,太阳宫D区项目总投资金额约45亿元,远超冠城大通早期预计的15.34亿元投资成本。同时,因相关方案批复流程较长,时隔12年,该项目才于今年4月份完成部分土地收储,并挂牌出让。

  房地产为冠城大通三大主营业务之一,却在去年步入困难模式。年报显示,2021年其房地产业务实现主营业务收入34.36 亿元,同比下降30.80%;而冠城大通13个主要在售及在建地产项目中,有7个项目纳入2021年计提存货跌价准备,约6.22亿元,导致期内其房地产业务净亏损高达6亿元。

  房地产业务承压之下,冠城大通还有望依赖太阳宫D区项目回血并还债。不过,目前其尚未收到该项目相应的土地开发建设补偿费。

  除了太阳宫房地产,为冠城大通的业绩贡献半壁江山的大通新材更是其“心头肉”。

  据企查查,大通新材为一家从事专业特种电磁线研发、生产和销售的高新技术企业。数据显示,2019年,大通新材营业收入达35.11亿元,占据当年冠城大通总营收的45%。

  2020年3月底,冠城大通还曾试图将大通新材分拆至上交所主板上市,不过,最终因母公司冠城大通财务数据恶化而不得不终止分拆上市。

  财报数据显示,2017年-2019年,冠城大通营业收入分别为68.97亿元、81.09亿元、77.87亿元;归母净利润分别为5.95亿元、7.59亿元和4.19亿元。可见,2019年其营收、净利已出现双双下滑。

  到了近两年,冠城大通业绩滑坡更为严重。2020年-2021年,其营业收入分别为88.92亿元、94.57亿元,但其归母净利润却连年下降甚至出现巨额亏损,分别为3.12亿元、-9.76亿元。

  东方资产花式纾困

  向冠城大通伸出援手以外,在近两年时间里,随处可见东方资产在地产圈忙碌的身影。

  今年年初,在金融监管部门召集全国性AMC研究参与风险房企项目并购等金融服务后,东方资产率先获批在全国银行间债券市场公开发行不超过人民币100亿元金融债券,募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置,开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。

  随后,便有消息传出,华夏幸福正与两家不良资产处置公司商谈相关资产债务出售业务。在此之前,东方资产曾购买了华夏幸福的债券。

  去年年底,东方资产与“代建之王”绿城管理达成战略合作,共同处置不良资产项目,为遇到困难的优质项目提供纾困方案,进行资产盘活。

  实际上,“金融机构接管+委托代建”的模式,东方资产早在2020年便有过尝试。当年,仁泽地产破产重整,东方资产为其提供不超过45亿元的重整资金,随后引入龙湖,盘活了其占地2000亩、曾经无比风光却最终烂尾的昆明西南海项目。

  除了成功重整仁泽地产,东方资产还曾挽救了另外一家濒临破产的昆明房企。

  2020年底,经典地产因数十亿债务缠身,严重资不抵债被债权人申请破产。去年9月,东方资产成为经典地产重整投资人,对经典双城(北城)E、F地块及地上建构筑物进行资产重组,并将经典双城位于主城黄金位置的烂尾地块,与同样烂尾多年的经典水城和经典墅“捆绑”在一起,进行复工续建。

  另外,在“出险房企+AMC+实力房企”的组合上,东方资产亦是开路者。

  2020年1月,世茂集团与福晟集团缔结战略合作伙伴关系,成立世茂·福晟平台,纾困福晟。

  该平台主要由世茂、福晟和东方资产三方组成,以4:3:3的股权比例展开合作。合作涉及福晟旗下粤港澳大湾区内广州、深圳、惠州的数十个商住项目和旧改项目,体量超千亿。由世茂和东方资产操盘,待项目成熟后注入新平台。

  而大力纾困地产的背后,东方资产业绩承压。数据显示,2021年东方资产营业收入1068.82亿元,同比微增5.84%。同期,净利润为8.47亿元,同比下降19.77%;归母净利润为7.27亿元,同比下降16.84%。

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