文/北京进深 徐迪 

传闻落实，通州红盘招商朝棠揽阅东区调规了。

8月6日，北京通州区八里桥棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块规划设计方案公示。

项目一期（西区6049地块）上个月已经开盘，10天网签了175套，位列北京7月份成交套数榜首，堪称京城楼市流量神盘。

但并不是所有户型都受到热捧。

顶配124㎡户型，共108套，房源占比近五分之一，仅有10套网签转化。

在中建玖合“运河八子”设计方案公示前后，就有消息称，朝棠揽阅未取证的东区有意向调规：

把原来的120㎡大户型，都改成69㎡和89㎡的。

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本次公示的6044地块正是朝棠揽阅东区，规模比西区小，地形方正，全部楼栋都是正南正北排布。

建设用地面积约1.33公顷，总建筑规模约5.26万平方米。

此前与西区一同公示的设计方案，规划6栋9-17F住宅，共368户。

调规后，楼栋数改为7栋，总户数增至394户。

具体调整的楼栋：

1、东北角1#楼总面宽缩短，相应的户型建面也调小；

2、2#楼由17层增至18层，增加4套房源，总高度增至54米，；

3、西北角3#楼拆分成两栋，由3个单元改为4个单元，增加了22户，户均建面缩小；

4、东排中间的5#楼（原4#楼）层数未变，仍为9层；

总高度由27.6米调高至28.1米，单层层高由3.07米增至3.12米。

5、南排6#楼（原5#楼）北侧退台取消。

园区部分调整：

1、楼栋整体外移，更贴近用地红线，南北排楼栋间距拉大，中央园林空间增加。

2、原方案室外活动场地有两处，调整后，西南角的场地合并到中间。

3、东侧角新增一处人行出入口，原位置的化粪池移到东北角。

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朝棠揽阅调规原因：

一方面是西区的引流款小户型卖成了爆款，库存告急，大量刚需客群未能消化。

从住建委官网的楼盘表来看，网签房源集中在5#、6#和7#三栋。

5#楼主要是69㎡小三居网红户型；7#楼以86/89㎡三居两卫户型；6#楼主力户型为101㎡四居两卫。

另一方面，中建玖合“运河八子”近期方案公示，有不少90-120㎡面积段的小户型。

与“运河八子”相比，朝棠揽阅的河景资源和交通优势，都显得有点拿不出手。

田忌赛马，没必要硬刚。

招商蛇口深谙通州楼市，既然有西区客群基础，索性牢牢抱紧刚需大腿，全力突击低总价产品。

中建玖合“运河八子”的面世，让通州刚需盘集体预感危机。

朝棠揽阅调规，中铁建花语璟云则延迟了开盘日期。据称是主力面积段与中建玖合后排小户型产品“撞车”，重新调整推盘策略。

朝棠揽阅所在地块成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08亿元竞得，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

拿地不到1个月，项目规划设计方案公示；5月底，贝好家方面宣布，招商蛇口、中海地产、贝好家正式签约，合作开发通州八里桥新盘朝棠揽阅项目。

西区6049地块，即朝棠揽阅一期，规划建面5.35万㎡，7栋11-18F住宅楼，共540户。

6月26日和7月20日西区（一期）两批次501套住宅取证，拟售均价6.48万-6.54万元/㎡区间。

面积段69/86/89/101/124㎡五种户型，产权得房率在76.2%-80.2%区间。

7月20日，项目正式开盘。

7月份累计网签175套，成交面积1.56万㎡，均价5.83万元/㎡，网签金额总计9.1亿元。

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朝棠揽阅开盘官宣销售额18.6亿元，首开去化近九成。

往南5公里梨园板块的兄弟盘云璟揽阅，4个月前开盘时的官宣销售额是11.46亿元。

官宣口径上，两个项目首开销售额相差超7亿元。

位置来看，朝棠揽阅更靠近朝阳，叠加配套成熟、河景房等概念，或更具热销潜力。

另外从营销层面来讲，贝好家和中海的参股也为项目带来一定助力，特别是贝好家在刚需客群渠道上的推盘带客优势。

朝棠揽阅炒得最热的刚需神户型：69㎡小三居。

此前北京三居的最小建面出现在顺义青年ONE，72㎡。众所周知，顺义楼盘一贯的大尺度赠送面积。

而通州今年入市新盘大有反超之势，包括得房率102%的北京城建国誉颂、户均10%赠送面积的招商云璟揽阅等。

朝棠揽阅南北均有扩展空间可封入室内，69㎡赠送面积超10㎡：

南阳台通面宽6.8米，约1.7米进深，计一半面积；北面设备平台4.6㎡全赠送。

扩容后，南向主卧近12㎡，北面卧室面积接近15㎡，可以拆分成两个，满足多成员家庭居住需求。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁22号线永顺站步行约500米左右，六站到国贸CBD。

项目南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。

共342套房源，目前去化过半，成交均价6.92万元/㎡。