文/上海进深 严明会

上周七批次土拍结束，八批次土拍清单在当天晚间迅速公示。与之前网传的10宗地块相比，数量少了。

一周之后，集中土拍公告发布，6幅地块起拍价达到184.9亿元，将于10月20日开拍。

八批次将供应6宗地块，位于徐汇滨江、徐汇华泾、静安苏河湾、杨浦滨江、宝山杨行、松江新城，总土地面积19.15公顷。

更值得关注的是，所有地块都取消了中小套型占比限制。这意味着，上海新房市场的中小套户型限制彻底放开了，未来产品面积段完全由市场决定，改善型豪宅或将迎来供应大年。

各个区都拿出了自家的压箱底好货，堪称今年以来含金量最高的一批。其中最有看点的，当属徐汇滨江和静安苏河湾两个地块。

徐汇滨江地块在云锦东方旁边，后者一度曾是上海顶豪圈的流量担当，周边房价早就站稳高位；静安苏河湾那块地距离苏州河不到200米，周边豪宅的市场认可度摆在那，光是地段就赢了大半。

静安区此次推出的苏河湾地块——C070102单元32-04及32-08地下空间，是本批次唯一一个内环内地块，起始价高达70.96亿元，是八批次中总价最高的一宗。起始楼板价约64750元/㎡，若只算住宅部分，起拍楼板价近9万/㎡。

苏河湾地块的上架，天时、地利都占了。

一边是核心地段自带豪宅基因，一边是中小套限制取消没了户型束缚，妥妥要做全大平层的节奏，也让市场看到了静安冲击20万/㎡大关的希望。

调规藏野心

这块地的规划方案在8月底刚刚获批。地块所在的天目社区C070102单元32街坊，原规划50米高的商办，社会停车场，含风貌保留建筑和保留历史建筑，调规以后从商业用地变为住宅文化混合用地。

这种“商改住 文化融合”的设计，在寸土寸金的上海内环内并不多见。

主要调整内容如下：

1、土地性质：

优化32街坊内用地功能及边界，调整后形成32-04地块，用地性质为住宅文化混合用地(Rr3C3)。总建筑面积9.5万㎡，其中，住宅建筑面积约6.52万㎡，占比约73%。

优化街坊内绿地布局，形成32-05、32-06、32-07、32-08四个地块，用地性质为公共绿地(G1)，总面积约0.66万㎡。

2、容积率与限高

32-04地块容积率调整为3.64，地块总建筑规模约为9.50万㎡。其中住宅建筑面积约6.52万㎡，文化建筑面积约2.41万㎡。

32-04地块建筑高度调整为150米，刷新苏河湾住宅高度纪录。同时，浙江北路、天潼路沿街建筑高度不超过24米。

4、配套要求

32-04地块内保留791㎡的二级风貌建筑“延陵寄庐”；32-05地块内保留文物保护点（陆氏民宅）。

5、城市设计管控要素

城市设计管控要素：32-04地块内设置南北向公共通道及地块内部广场，其中，公共通道宽度不低于6米，地块内部广场面积不低于700㎡。

另外，地块内还设置了相关设施，包含建筑面积5200㎡的商业，居委会200㎡，老年活动室200㎡，文化活动室100㎡，地块内部广场面积700㎡, 地块内部绿化面积1600㎡。

规划图的中间，有一块绿地（32-08），这是公共绿地，怎么进去？

根据特定管理条文：32-04地块不得设置围墙分隔空间，室外空间24小时对外开放，鼓励在32-04地块内采用建筑底层架空、地面空间开放共享等设计策略。另外32-04地块应衔接南北两侧的地上2层连通道。

从各项调整细节来看，苏河湾这次调规不仅是简单卖地，而是奔着造城市新地标去的。

新指标既满足了高端居住需求，又靠文化建筑、历史保护建筑提升格调，再加上全开放的公共空间，未来的想象空间很足。

苏河湾最后宅地

最近一年来，上海核心区域地块的地价不断走高，但静安的声量比不上热闹的黄浦、徐汇，也没有标杆项目入市。

直到今年3月才破局：

先是静安寺迷你地块以16.1万/㎡楼面价成交，接着静安区召开首场土地推介会，四块优质宅地集中亮相，苏河湾32街坊地块是其中之一，另三块为东斯文里、大宁地块以及衡复风貌区107街坊。

大宁地块在3月的三批次土拍中率先成交，由大华集团以32%溢价率拿下，9.27万元/平方米的楼板价，不仅刷新了区域宅地单价纪录，相较去年同板块中建玖合拿下的非纯住宅地块，每平方米单价高出2.4万。该项目被打造成大宁静安年华。

7月的六批次土拍，中海以以536346万元总价竞得东斯文里地块，成交楼面价达90390元/平方米，溢价率10.1%。如果剔除商业面积，仅算可售住宅，实际住宅楼板价已到达11.44万/㎡。

此次推出的32-04地块是苏河湾最后一块住宅用地，也是最优质的一块宅地。

南向直面苏州河，和慎余里、苏河湾万象天地就隔一条马路。周边8/10/12号线三轨交汇，与不远处的外滩、南京西路形成“黄金三角”。

地块西侧是苏河湾老牌豪宅中粮天悦壹号，挂牌价20万 /㎡，东侧是新贵次新房苏河湾中心·润府，挂牌价17.6万 /㎡。

苏河湾此次的压轴地块，若以40%的溢价率触顶，总价要接近百亿了。地块上的住宅，未来售价预计将冲击20-22万/㎡，有望成为2026年上海豪宅市场的新标杆。