中建智地怀柔国贤府，反弹琵琶 | 陈海保聊规划
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进深
徐迪
1.2w阅读
2026-06-15 09:02
乐居财经·进深 | 出品
陈海保 | 主播
怀柔新城6001地块成交于4月28日，中建智地以7.56亿元总价竞得，楼面价约1.69万元/㎡，溢价率2.44%。
总建面约6.94万㎡，其中地上建面约4.47万㎡，容积率1.4。
规划10栋6-11F洋房，共366户，层高3米+，面积段105-220㎡。
规划解读
这是一张非常神秘的报规图纸。
项目所有楼栋，全部采用唐风坡屋顶设计。
图纸上只能看到整体屋顶轮廓，看不到户型分割、看不到阳台边界、更看不到设备平台与赠送结构。
也正因如此，楼栋的面宽、进深无法直观判断，整体户型配比更是猜不透。
这个把产品藏得极深的，就是中建智地的新盘：怀柔国贤府。
为了还原真实产品，我把图纸拉到专业测绘尺度，逐栋、逐尺寸精细拆解测算。
并以周边老盘嘉棠澐玺的赠送尺度为基准，来进行反向推演。
得出这么结论：怀柔国贤府一共规划五款户型：
105㎡、140–142㎡、146㎡、170㎡，以及240㎡楼王户型，全盘366套房源。
它直接跳过了110㎡–130㎡所有中间面积段，起步就是改善门槛，中段全部做真改善，顶配做超级大平层。
真正做到了：全改善定位、纯低密洋房、圈层纯粹。
看到这里，很多人会质疑：怀柔距离天安门足足60公里，属于传统的远郊，中建智地在这里做顶格改善，会不会太激进？
对于怀柔这块地，中建智地有着完全不同于市场的价值判断。
在大多数人的固有认知里：怀柔=远郊=刚需价格洼地。
但真实的怀柔楼市，完全不是这样。
第一，怀柔有真正的城市CBD。
项目落地怀柔老城核心，区政府、万达商圈、政务配套、成熟商业全部聚集于此。
这里不是偏僻郊区，是实打实的怀柔城市中心。
第二，怀柔CBD长期缺少纯改善产品。
片区过往成交主力，基本都是八九十平的刚需小户型、高低配混杂社区。
纯正洋房、纯粹改善的大面积住宅，在核心区几乎是空白。
第三，高端客群完全撑得起改善定位。
怀柔本地高净值家庭、科学城高知人才、企业高管群体基数庞大，有极强的置换需求和购买力，但是长期没有高品质改善盘可以选择。
所以，中建智地的操盘逻辑非常清晰：
在远郊反弹琵琶，精准卡位怀柔CBD的人居短板，其全部的野心，早已藏在它的户型尺寸里。
开发主体
北京兴澜房地产开发有限公司， 成立于2026年2月14日，注册资本5000万元。
由中建智地置业有限公司100%持股。
中建智地董事长樊飞军担任项目公司法人和董事长。
项目总则由中建智地京东公司执行总经理张梦灿担任。
地段区位
地块位于怀柔区龙山街道，距离怀柔区政府约1公里。
西侧临近怀柔水库，东侧临近怀柔城市森林公园，主打低密生态。
周边教育、医疗、商业等生活配套在怀柔都属于顶配。
根据实施方案规划，6001地块周边还配建有公园和广场用地，合计0.8公顷；另有公共服务配套0.38公顷，待深入研究后再批复具体规划指标。
地块往北500米左右，就是建工嘉棠澐玺，规划7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡。
去年9月底开盘，预售均价4.05万元/㎡，实际成交均价超过3.94万元/㎡，目前基本售罄。
来源：进深
作者：徐迪
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