上海楼市，反常一幕出现
原创
乐居财经
李兰兰
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2026-08-27 17:22
文/乐居财经 李兰
2026年上海土地市场，正在上演一场反常的“倒挂”奇观。
截至2026年8月，上海累计成交30宗含宅地块，成交总价约847亿元。多个地块溢价率突破30%，甚至出现了连续两日“无封顶”竞价的盛况。
土地市场热度不减的另一面，是一个反常识的现象正在部分核心板块蔓延——新拍出的含宅地块楼板价，已经高过了周边二手房的成交均价。
地价高于房价，放在任何市场都算反常识。但在2026年的上海，这并非个例。
据不完全统计，2026年至今，上海招拍挂含宅地块中，已有10宗地、涉及9个板块，成交楼板价高于所在板块二手房均价。
倒挂幅度最大板块：浦东世博、东外滩、四川北路。
具体来看，倒挂最为突出的板块包括：
浦东世博：楼板价82062元/㎡，二手均价50400元/㎡，倒挂幅度62.82%
东外滩：楼板价102023元/㎡，二手均价66331元/㎡，倒挂幅度53.83%
四川北路（hk306地块） ：楼板价108502元/㎡，二手均价73776元/㎡，倒挂幅度47.07%
此外，长桥倒挂幅度三成；田林、光新、中山公园、浦江镇为小幅倒挂，幅度在一成到两成之间。
把倒挂板块和未倒挂板块放在一起对照，规律明显——“倒挂”高度集中在市区和内中环配套成熟、新房稀缺的硬核地段。反观青浦新城、赵巷、紫竹、马桥、南翔、徐泾、等外郊环板块，含宅地块楼板价普遍低于二手房成交均价。
业内分析认为，这一现象是二手房价格回落、产品代际差距和地价预期三方错位的结果。
首先二手房价格经历了深度调整。当前房地产市场已经进入存量时代，上海二手房成交规模已经达到新房的4.9倍。上海二手住宅成交均价在2023年触及57062元/平方米的高点后持续回落，到2026年已降至44161元/平方米，较高位累计下跌约22.6%。这一轮下跌主要抹去了2022至2023年的短期冲高涨幅。
其次，二手房和新房早已不是同一个维度的产品。从成交结构来看，上海二手房约55%成交总价在300万元/套以下，81%在500万元/套以下，其中不乏房龄20年以上的老房子——户型落后、停车紧张、物业老化。
最后是房企对核心地段的市场预期。以东外滩八埭头地块为例，7月28日，保利发展与华润置地经过219轮竞价，以161.2亿元拿下该地块，溢价率35.83%，成交楼面价约10.2万元/㎡。219轮竞价创下上海土拍五年以来新高。剔除商业自持后，纯住宅楼板价突破10.9万元/平方米。业内预测，未来售价有望达到15万元-16万元/平方米。
业内分析认为，杨浦八埭头、徐汇康健溢价均超两成，再次证明：核心区稀缺土地在调整市中抗跌性极强，资本对其偏好始终不减。
倒挂意味着什么？
业内分析认为，土地价格走高，客观上为所在板块的二手房建立了一道价值参考锚。土地成本已然抬升，会在一定程度上弱化二手房业主大幅降价抛售的意愿。
但也要清醒地认识到——地价只是成本参考，不等于二手房房价会立刻上涨。老房子和未来新建豪宅之间存在产品鸿沟，不能简单划上等号。当前，市场逻辑已生变：二手房先行换手，置换需求逐级向上传导，最终流向新房改善产品。
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