房闹与纾困交响曲

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  进深News 曾树佳 11.8w阅读 2022-08-17 10:40

文/乐居财经 曾树佳

在合肥,17家房企联名“上书”,诉说自身在疫情反复和多种市场因素叠加之下,举步维艰的同时,还要面临无尽的维权与房闹,内外交困。

参与其中的房企,不仅有保利、华润置地这样的央企,还有龙湖、旭辉这样的优质民企,让人直呼不可思议。重压之下,房企的确承受着巨大的压力,此次发声,让人意识到救行业的迫切性。

但对于救房企,还是救项目,外界持有不同的看法。

地产领域回暖不及预期,暴雷声还在隆隆作响。但房企的崩溃,并不代表旗下的项目不好,假如其他资金方的入场,依然能够将其盘活,以达到保交楼的目的。

因此,当下行业比较主流的声音是,中央政策核心是保民生,不会大力度救爆雷房企。比如西政资本强调,国家层面对房地产行业出手的逻辑是“救行业不救企业,救业主不救项目,救项目不救公司,救公司不救老板”。

而另一种声音则是,项目出现问题,源自房企资金链断裂,要更多地对企业层面进行驰援,才能更好地助推行业恢复常态。

盘活项目

千亿级的地产纾困基金,正在酝酿中。

据悉,住建部已让各省住建部门统计当地需要房地产基金支持纾困的项目清单。除了世茂、融创、阳光城、奥园、荣盛发展、佳兆业、富力、恒大等12家问题房企之外,地方政府可以上报当地还需纾困的龙头房企名单,以民企为主。

该房地产基金已筹集首期800亿,分别由建行和央行募集,基金总规模可能达到3000亿-4000亿元,建行只是其中一个基金管理人。监管层初步希望该基金给出险房企的项目作项目股东,给资本金增信,相当于债转股

但有消息强调,“救项目,不救企业”是房地产基金的底线原则。即纾困的资金,直接到达项目层面,直奔“保交楼、稳民生”的主题,不走企业集团层面的间接输血。

过去十几年时间,房企在城镇化浪潮中享受了不少红利,他们凭借高周转、高杠杆的模式,高歌猛进。顺境的时候,部分开发商不加节制,导致行业收紧的时候积重难返,已无力应对眼下局面。

因此有人认为,如今陷入流动性困境的地产商,应该努力自我救赎,已不适合再由政府兜底,政府需要盘活的是项目。

近日,社科院大学城乡建设经济系教授陈淮,在论坛上说了一句话,让人印象深刻:“企业死了,资产不会死的,没有谁能把土地带走,没有谁能把市场带走。”他认为,这叫市场经济的优胜劣汰,资产和市场不断重新优化,选择更高效率的支配者。

眼下,各地接盘项目的例子,已经屡见不鲜。典型如恒大,在整体的债务重组方案出炉之前,它多个搁置项目地块被收回,连许家印寄予厚望的广州“钻石莲冠”足球场,也退回给政府。

按照设想,广州恒大足球场项目总投资120亿,占地约15万平方米,总建筑面积49.38万平方米,座位超10万个,规模将超越西班牙巴塞罗那队主场诺坎普球场。除此之外,项目里面还包含配套公寓。

接手足球场项目的,是广州城投。在理顺了一系列的债务问题之后,这个停工了一年多的项目,或许很快就能重启。

各方金主援助佳兆业,也聚焦于项目层面。此前,招商蛇口、长城资产与其签订协议,他们将围绕佳兆业湾区的城市更新储备资源,以“成熟一个、合作一个”为原则,陆续推动项目进展。

后来,中信时隔七年与佳兆业再次牵手,也是收购了深圳佳兆业科技中心、佳兆业深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目。而佳兆业航运红树湾项目,也更名为中信城开红树湾,并于7月开盘。

基金先行

背着高烂尾率的包袱,郑州设立了国内第一个纾困楼市的地方基金。所有人都盯着它的后续进展,以便作为后续城市的借鉴。

早在7月底,郑州市政府相关部门已经召集了包括建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海在内的8家房企,摸底在郑项目情况,探讨出了多种项目纾困模式。

几天后,更详细的基金运作方案出炉。该基金规模暂定100亿元,采用母子基金方式运作——相关开发区、区县根据纾困项目,吸引不同类型社会资本共同出资设立自基金,并按照项目及子基金设立情况,资金分期到位。

方案提及到,“危困房企收到盘活资金后,应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘,尽快实现复工复产。”可见,其中的出发点,是以救项目为主,再以项目的脱困,为房企减压。

郑州希望通过纾困专项基金,带动社会资本,盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目。达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应,逐步化解潜在风险。

近日,基金的第一个纾困项目,浮出了水面,它便是建业集团旗下的北龙湖金融岛写字楼项目

2017年12月,建业集团与东龙控股、协信远创共同组建的郑州金融岛建设发展有限公司,以起始价20.73亿元的总价一举摘得项目地块。三方对项目公司的持股分别为20%、40%、40%。

其中,东龙控股是郑东新区管委会联合郑州建投、郑州地产集团、河南水利投资,在2017年所设立的,隶属国资。

另外两位股东中,协信现已被申请破产重整、建业的现金流也一度吃紧,项目有待驰援。郑州金融岛项目被称为“河南陆家嘴”,是郑州建城市建设的一张名片,纾困基金看起来是想对其进行优先处理。

无论如何,郑州成立基金纾困项目,是一场大探索。地产行业已见底,但恢复是缓慢的,需要整个行业的共同努力,方能恢复生机。

输血企业

也有不少人认为,除了激活项目之外,适当地给开发商施以援手,也是很有必要的。

例如,奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强曾表示,前两年大部分房企的土储已经小了很多,可售货源都萎缩得很厉害,所以到时候就算市场回暖了,它没有货源,这个销售从何而来?因此救市场而不救企业是行不通的。

外界担忧的是,项目烂尾根源在于企业资金链断裂,如果不多在企业层面着手驰援,那“保交付”可能难以达到更理想的效果。

自去年下半年以来,许多出险房企都喊着要“自救”,但能如愿引入战投的,并不多见。

眼下比较幸运的出险房企中,华夏幸福签署债务重组协议,确定了“兑、抵、接”等清偿方式;政府也收购了其部分资产,长城资产和东方资产等AMC入场购买了它的债券。而建业则出售部分股权予河南铁投,实现“染红”。中国华融则与阳光城母公司阳光集团签署《纾困重组框架协议》,推动阳光集团化解流动性危机。

除此之外,重组方案落地者寥寥无几。房企在泥潭中难以脱险,但身后还有无数的项目等待资金注入,在“白衣骑士”迟迟未出现的情况下,很多地产老板显得有心无力。

自今年以来,楼市松绑暖风频吹,并购贷、企业债等融资途径,也重新向优质房企敞开,但疫情之下,地产回暖不及预期,烂尾楼复工有所延迟,导致此前还掀起了“停贷潮”。

7、8月份,房企到期债务规模,分别达到1214.8亿元、1011.7亿元,均超过千亿元规模,正面临着又一个偿债高峰。假如行业环境持续未能改善,那地产商的暴雷声,仍将隆隆作响。

正如旭辉控股董事局主席林中所说,对不同的企业需要分类对待。已经出现债务违约的企业要进行风险隔离,让地方政府、地方监管部门以及AMC去进入;还未出现债务违约的企业,可以扶一把,只要给他们注入一些流动性,就能挺过这一关。

这种分类、分档的观点,其实与“三道红线”的初衷是如出一辙的,即越健康的房企,越能享受融资便利。眼下,三道红线实施了两周年,结合目前的行业境况,已有业内人士建议调整放宽。

早在今年4月,央行调查统计司原司长盛松成便表示,“对于三道红线不达标的房企,监管部门可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下,继续提供贷款;贷款集中度管理对于各银行的达标时间,也可以考虑往后推迟半年或一年。”

从“稳”字当头的基调,以及今年对优质房企的融资放宽政策来看,未来大水漫灌决不可能,但给予自律房企针对性救助,已为必须。



来源:进深News

作者:曾树佳

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