文/乐居财经 徐酒眠
“我们一致认为机遇与挑战并存,今年也是我们大力调整业务结构,稳健渡过周期的契机,已然见到了结果的呈现。”8月30日的业绩发布会,合景悠活(03913.HK)首席执行官王建辉如是说。
受宏观经济波动及房地产市场下行影响,物管行业的发展正面临阶段性转变。在此背景下,合景悠活将2023年定为了调整之年。
一方面,及时收缩业务风险敞口,主动调整高风险、低效益项目;另一方面,持续优化业务方向,向非住宅市场及住宅存量市场倾斜。在此之外,合景悠活还借助数字化工具,充分赋能员工,在实现客户资产保值增值的同时,助力高品质成长。
诚如王建辉所言,调整之下已见成果。
今年上半年,合景悠活实现营收约18.88亿元,毛利约为5.96亿元,毛利率由去年同期的30.1%提升至31.6%,同比提升1.5个百分点;核心净利润为2.58亿元,核心净利润率为13.7%。
独立性凸显,第三方在管占比87%
独立第三方市场拓展是合景悠活的重要发展战略。凭借“重点区域深耕+第三方拓展+业态延伸”的增长策略,其独立性进一步凸显。
截至2023年6月30日,合景悠活在全国22个省份、134座城市提供物业管理服务、商业营运服务及增值服务,合约总建筑面积达到约2.78亿平方米,在管总建筑面积约2.05亿平方米。
其中,第三方在管建筑面积达1.79亿平方米,占总在管面积的87.3%,独立性及品牌号召力可见一斑。同期,总收入中,第三方贡献占比约81.4%,同比提升约4个百分点。
秉持在经济发达地区深耕的理念,同时致力于业务运营效率的持续提升。合景悠活持续深化重点区域的市场耕耘,截至2023年6月30日,其在管面积中位于大湾区及长三角区域的占比达58.9%,贡献的收入占比达66.5%。
独立性下的结构优化,还体现在住宅与非住宅的业态分布。
今年上半年,合景悠活外拓签约4.1亿元,其中非住项目占比59%,住宅占比41%。其中,非住宅又以写字楼、医院、工业园区三大类型为主,占非住比例达83%,城市服务业态亦占有6%的份额。
截至2023年6月30日,合景悠活住宅管理面积与非住宅管理面积的比例为51:49。其中,住宅物业的在管面积约为1.05亿平方米,第三方占比79.0%;非住宅管理面积约1亿平方米,第三方占比96.0%。
同期,收入方面,住宅与非住宅贡献的收入比例为45:55。其中,住宅物业管理服务收入约8.50亿元,非住宅物业管理服务收入约10.38亿元。
数智化转型,锚定高质量发展目标
“物业行业唯数智转型方可高质量发展”,业绩发布会上,王建辉表示,“对于未来增长的规划,我们始终坚持品质、数智融合增长的发展战略,通过数字化运营赋能项目的品质,回归服务的本质,回归初心,实现品牌和口碑的提升。”
坚持有质量的发展,除了体现在收入结构上,还体现在经营效率、毛利率上。
今年上半年,合景悠活整体毛利率从2022年同期的30.1%提升至上31.6%,实现了约1.5个百分点的提升。对此,执行董事兼首席财务官杨静波也特别提到,“这主要得益于集团的运营效率和管理效能的提升”。
今年上半年,房产销售市场尚未明显复苏,过往物企依靠关联房企实现的营收环节不可避免受到影响,但合景悠活的业务盈利水平逆势提升。
其中,住宅分布的毛利率从去年同期的24.8%提升至今年上半年的26.2%,实现了约1.4个百分点的提升;非住宅分布的毛利率从去年同期的34.7%提升至今年上半年的35.9%,提升约1.2个百分点。
数智化提质增效,能够有效帮助物企提升毛利率水平,从而达到管理成本更低、管控效率更高的效果。今年上半年,合景悠活销售成本由上一年同期的14.42亿元下降至12.92亿元,下降幅度约10.4%。
今年5月,合景悠活与腾讯云达成战略合作,围绕物业服务数字化转型展开合作,共建“未来社区”,在推动企业转型升级的同时,为客户提供优质服务体验,为员工充分赋能。
值得一提的是,合景悠活也在不断推动被投企业的数智化转型。以申勤物业为例,8月份,其完成了所有的系统工具的整合和上线,整个信息流的流转从过往的单线流转到现在的双向流动,提升了整体公司的运营效率。
合景悠活和申勤团队共同研究区域集约化管理方式,到目前为止,申勤已经实现了在区域细分市场进入了上海前三。
调整之年,多方向主动去风险
作为调整之年,合景悠活上半年的营收、规模、业务,以及财务方面,都呈现出了不少变化。
今年上半年,合景悠活管理团队回顾管理的项目组合,测出高风险项目并主动撤出,优化经营。因此,较2022年12月31日的2.16亿平方米在管建筑面积,今年上半年略有下降。而为应对地产市场的波动,合景悠活管理团队也充分评估地产项目的风险,谨慎接洽房产销售的相关业务,传导到营收方面,同比有所减少。
不过,这两方面的举措,有利于控制合景悠活的业务风险,体现在收入结构上,也就是预售管理服务和增值服务收入有所下降。
“按照我们高质量发展的思路在主动的调整结构,希望通过这样的结构调整在未来追求更高质量的发展”。
王建辉表示,调整的思路一方面是,调整开发商类型的相关业务,尤其是针对安全风险比较大、运营风险可能对现场品质带来品牌性伤害的项目选择了退出;另一方面,调整一些低能级城市的项目,聚焦在一二线和一些强三线城市。
多方向主动去风险化,有助于对于合景悠活持续优化后续的业绩表现。
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