北京进深 徐迪 位于昌平马池口的国誉燕园二期·朗润，到底开没开卖？是个谜。

因为是二期产品，不搞开盘直接顺销，也很正常。

反常的是，自6月30日取得预售许可证至今，已经快4个月了，项目还没有网签数据。

甚至，住建委网站上，该楼盘的销售机构、销售员注册备案信息也没有显示。

国誉燕园二期地块成交于2024年7月3日，由北京城建以19.86亿元底价摘得。

折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡。

项目总建筑面积23.8万平方米，其中地上建面15.55万平方米，规划21栋7-11层住宅楼，共1418户。

今年6月30日，国誉燕园朗润首批次房源取得了预售许可证。

为东区12栋楼，共828套住宅，准售面积约8.5万㎡，销售指导价3.9万元/㎡。

面积段67-134㎡，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居，产权得房率80%-86%区间。

有4栋楼均价超4万/㎡，为10#、11#、12#和17#楼。

其中11#楼均价最高，为4.08万元/㎡。次顶层房源拟售价4.1万/㎡，为顶配133㎡户型。

对于项目入市节奏较慢的问题，此前有猜测是为一期护盘。

二期朗润乘上了政策东风，南北双阳台的设计，大幅提高了住房使用率。

朗润总平图发出来的时候，一期还有一半房源大约700多套未售。

二期的“好房子”产品一入市，指导价相同的前提下，势必会对一期的销售形成降维打击。

开发商可能需要综合考虑一二期的销售节奏，制定更合理的销售策略，以实现整体项目的去化目标。

然而，随着后续南邵板块的龙湖凌云颂和北四村的国誉星城陆续入市，国誉燕园朗润的优势突然出来了。

昌平新盘的赠送面积明显呈收紧态势，阳台只有少量房源做到了1.8米的进深，并且不是通面宽的。

朗润主打小户型超拓空间，满配洋房。

“超拓”二字的应用，体现了开发商对于自家新盘赠送尺度的自信。

88㎡三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深，算下来有6.3㎡赠送，大幅提高了使用面积；

北向还有5米长的设备平台+防火挑檐，进深0.8米，总计4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

建面88㎡赠送10.3㎡，扩容约12%。

两个更大的户型，阳台和设备平台的尺度没有明显加大，南向阳台未做到通面宽，主卧部分换成了飘窗，采光视野不受影响，但实际空间增幅降了下来。

127㎡四叶草，南向三开间，总面宽10.4米。

阳台仅比88户型多了10厘米，赠送6.39㎡；主卧面宽3.3米飘窗，1.65㎡；北面两个分开的设备平台，总计4.56㎡的。

建面127户型合计赠送面积约12.6㎡，扩容不到10%。

但是相比之下，国誉燕园朗润的赠送比还是相当高的。

项目最大的问题是周边没有地铁，需要公交换乘。

据悉配置有免费接驳专车服务，入住后即可享受，一站直达北安河地铁站。

开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），整体还是需要有一个较长周期的发展时间。