丰台楼市“价格屠夫”，装饰架构违规疑云
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进深
林振兴
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2026-06-18 14:17
文/北京进深 林振兴
一条“鲶鱼”，搅乱了丰台固有的价格体系。
主角，正是即将在6月底开盘的嘉棠雅序。
当市场传出嘉棠雅序开盘价可能下探至6.8-7万元/㎡时，南四环的开发商集体坐不住了。这，相当于在丰台楼市扔下了一枚核弹。
最狠的是，起步99㎡三居，大部分房源都在7万/㎡以内。
嘉棠雅序是一个纯正的刚需、刚改上车盘，户型覆盖99/109/112/123/139㎡，其中99㎡户型占比过半。
这意味着南四环的上车门槛，马上将被硬生生拽进了6字头时代。
来看看周围竞品的成交均价，北京隅西颂约7.74万元/㎡，中建云境约8万元/㎡。
其中，中建云境5月成交均价，已经被迫滑落至7.3万 /㎡。
压力有多大？前段时间，两大盘甚至同步通过渠道放出狠招：
凡到访过嘉棠雅序的客户，购房可额外享受2%的专属优惠。摆明了贴身抢客、贴身防守。
嘉棠雅序敢低价放血，底气全藏在地价里。
它所在丰台花乡地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。
对比一下邻居们的“面粉价”：中建云境约6.25万/㎡、北京隅西颂约5万/㎡。
这哪是降维打击，简直是贴脸开大。2万/㎡的地价差，让嘉棠雅序手握巨大的定价让利空间。别人是在求利润，它这是在抢市场。
01
低价外衣之下，更让北京楼市震惊的是，嘉棠雅序的装饰架构竟然“死灰复燃”。
5月初，嘉棠雅序更新了总平图，取消了北向装饰构架。
这一刀砍掉的是实打实的赠送面积，户型的实际可用面积也跟着缩水。
要知道，此前丰台新盘的赠送一个比一个狠，1.8米进深阳台 花池是标配，得房率甚至能卷到近100%。
相比之下，嘉棠雅序南向阳台1.15米起步。除了海淀，这阳台基本能算北京“最袖珍”一档了。
以99㎡户型来举例，装饰构架面积约3.5㎡，对外宣传的86%得房率是把这部分面积算在内的。
取消之后，这个户型的得房率有可能只有80%左右，预计要成为“好房子”新规后，丰台实得率最低的新盘。
诡异的是，总平图改了，户型图纸迟迟没有同步更新。
去到售楼处实地一看，99㎡户型模型和样板间里，北边都还保留着由装饰构架改造的露台空间。
售楼人员表示，北面卧室外的设备平台包进来后，会开设一道小门，就能进到这个小露台里。
虽然不可封闭，但用来晾晒、养花，还是有一定使用价值的，兼顾实用性和生活情调。
这就是典型的“线上线下”两套标准，购房者需要擦亮眼睛。
02
嘉棠雅序的位置，确实很“香”。
项目位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环。
通勤优势明显，直线距离1公里内有地铁房山线花乡东桥站、地铁10号线与房山线换乘首经贸站。
生活配套完善，首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院、天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园。
项目离三甲医院很近，对刚需99㎡来说，未来极大概率出现一种情况：全国来看病的病人、家属租住这里。
小户型、租金低、离医院步行可达——简直就是“陪诊短租”的完美标的。
到时候小区或许会出现人员流动大，鱼龙混杂，管理难度高，居住纯粹性与安全感恐将大打折扣。
一位在东肿瘤医院的工作医护坦言，“我对离医院太近的房子，除非性价比可以，还是有点儿介意的”“天坛医院主要是神经疾病，神经康复需要很长时间，租房是很合适的”。
来源：进深
作者：林振兴
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